建築と不動産のトラブル相談・住まいの110番 住宅・別荘(長野県茅野市)



住まいづくりの110番 

  不動産 土地 建物 住宅 別荘 新築 リフォーム・・・・家づくりの悩み トラブル相談


オータ住環境(株)   
長野県茅野市

悩み事を解決しないと、ストレスが蓄積し 人も 建物も 傷や病気が日々大きくなって行きます


トラブル解決は 少し整理をして 冷静に 行ってください


オータ住環境が家づくりの悩み事やトラブルの相談窓口となり、解決しストレスを解消します!





住まいづくりにおける悩み事や問題は、計画中、設計中、契約、工事中、完成時、又は引渡し後、現在の生活し暮らしている中において、思いもよらぬさまざまな疑問点やトラブルが発生してきます。

住宅や別荘などで以前から気になっていることや、突然発生した問題、トラブルに悩まされて、いったいどこに相談したらよいのか困ってしまうのが現状です。相談窓口は沢山有りますが、親身になって話を聞いてくれ、根本的に解決してくれるところはなかなかありません。行政、団体、調査専門、訴訟専門・・・の窓口では、担当専門マニアル的な窓口のみです。よって問題の根本をトータル的に考え対応し、できれば円満に問題解決することはなかなか出来ません。最終的には根本的な解決とならなく、妥協する中でしこりだけが残る場合が多くあるかと思います。私はお互いにとって出来るだけ円満に解決できるよう努めています。 今までの事例の中で根本的に解決するために、三者の弁護士を説得して解決したことも有りました。

悩みや疑問点をいつまでも引きずっていると、ストレスが日々大きくなっていき、精神的に病んでいきます。その結果は、本人、夫婦、家族・・・と皆がストレスを感じ、知らず知らず険悪状態となって行ってしまいます。 住宅は毎日暮らし続ける大切な場所、別荘は疲れを癒しエネルギーを得る場所です。間違ってもストレスを持ち続け、さらに大きなストレスを蓄積する場所であってはなりません。

大金をかけた不動産や建物にとってもよくありません。傷ついたり、病んでいる建物をそのままにしていると、人間と同じで怪我や病気を治さずにいるのと同じで、ますますひどくなり悪化して行きそのうち大病となり寿命が短命となります。

ご自身や家族、そして大金を掛けた大切な建物の為にも、疑問点を解決させて、一日も早く健康で安心できる癒しの場所としてください。

オータ住環境は、こうしたさまざまな住まいづくり(不動産、家づくり、住宅別荘建設、リフォーム・・)などのトラブルや悩み事について、気軽に相談できる窓口となって解決しています。特徴としては、問題発生の根本を把握して、良し悪しの判断や問題の原因究明をして、私が「調停」やくとなり、出来るだけ設計者や施工業者などに適正な対応をしていただいています。出来る限り後々に大きなしこりが残らないように願って、私なりの柔軟な対応を心がけています。

いままでに300例以上の実績はあるかと思います。ここでは、一部の相談や解決事例を紹介しています。

複雑で難しい問題に対しても、住まいに関る専門家(建築士、土地家屋調査士、税理士、司法書士、弁護士‥‥他)によるネットワークを生かし解決もしたりしています。
また、住環境に深く関わりのある専門家 青年の会の皆さんの知識や力もお借りしながら解決する場合もあます。





悩み事やトラブルが起きた時は、どうしよう・・一人だけで悩まずに、オータ住環境まで気軽に相談してみて下さい。

 

初回の20分ほどは無料です。費用が発生する時は、事前にお知らせしますので、安心して相談してみてください。



Index
解決実例

   ・住宅 別荘について
   ・不動産トラブル
   ・その他    
トラブル防止のポイント
●所在地 長野県茅野市豊平21187-1
●TEL 0266−71−1722
●FAX 0266−71−1723
●E-mail ohta1@rose.ocn.ne.jp

オータ住環境(株)  太田まで 事務所写真

アクセスマップはこちらです。


 
 

住宅 別荘 について  (住宅や別荘に関する相談・解決事例)




「工務店との契約解除」

相談内容 土地を購入した工務店と、家づくりを進めることになった。しかし、仮契約として契約締結し契約金100万円を支払い半年以上掛けて進めてきたが、どうもうまく進んでいかない。営業マンの態度は悪いし、家のプランも満足できるものとなってかない。それでもと思い直して工務店と話し合い「営業マンを変えていただき進めてきた」が、相変わらずで進展していかない。もう限界が来てしまい、こちらから契約解除を申し出た。すると、工務店は「契約金の100万円はお返しできない」と言われてしまった。相談窓口や知人等に相談してもどうにもならない。工務店にいくら行っても断られている。
対応 詳しい経緯を聞かせてもらう。

土地購入は建物条件付ではなかった。契約金100万円の全額返還は難しいが、出来るだけ返還していただけるようにアドバイスする。 返還の通知のしかたや、内容、・・・・・。

2週間後に80万円を返していただいた。


最近こうした契約解除の相談が増えてきました。建設会社、大手ハウスメーカー・・・皆同じようで、「とりあえず仮契約を」といいながら、契約を進めてきます。仮契約といいつつ、「契約書」です。誤解を招くような契約締結は不透明かと思いますが、いまでも同じようです。 かと言って、契約の専門家でないお施主側には、理解できないものです。 仮契約だから「いつでも解約できる」と勘違いして安易に契約してしまうのも無理ないかと思います。 「仮契約」と「契約」の違いと、「契約解除」や「契約金の返還条件」について、きちんと確認しておくべきですが、明確にできていないのが現状かと思います。業者から見れば「出来るだけ解約されたくない」と考えているので、どこかで、不透明にしたいところがあるのでしょう。 今の時代「重要事項説明責任」が会社側には問われていますが、皆様も十分に気をつけて重要なことの判断を間違えないようにしてください。

「ポイント」・・・「仮契約は契約」 「契約内容の確認」「重要事項説明責任」「簡単にあきらめない」「最低限の経費はあきらめる」 






「欠陥住宅‥‥?!」

相談内容 大手の某ハウスメーカーで建てた家なのに‥‥とにかく来てみて下さい。
対応 現状調査を行った結果、20項目近くの問題ヶ所を発見。 ハウスメーカーに来てもらい問題点を指摘、説明する。

施工会社側は、否を認め無償で適正な補修工事を行った。

信じられないような手抜き工事、欠陥工事と考えられる問題工事があり、私自身が、「これが有名な大手ハウスメーカーの家なのか!?」と目を疑いました。担当窓口が多すぎて、それぞれが責任を持ってやっているようですが、全体をしっかりチェックする機能が足りないように思います。一般ユーザーさんたちは、「大手ハウスメーカーだから安心だ・・・」と決めつける方が多いと思いますが、私は・・・?です。
大手ハウスメーカーの家は、「見た目がいい」、「大手だから安心」・・・と一般的に安心しているようですが、工場生産の「部品的」なものは良いとしても、現場においては、管理者や実際に工事を行う職人さん次第で善し悪しが決まってしまいます。こうした部分をよく見極めて考えて下さい。担当者が多い上、それぞれの担当者が家づくりの専門的な知識が足りないように思いました。

「ポイント」・・・大手ハウスメーカーという安心感の落とし穴  工事管理能力不足  クレーム処理の怠慢  窓口が多すぎる 専門知識不足






「建設会社との契約解除」

相談内容 土地を探している段階で、少し興味のある住宅建設会社に相談に行ったところ、「今月は当会社の決算月で、住宅建設を特別割引できる。プランが決まってから正式な契約となり、それまではいつでも解約できるので、今契約して欲しい。」と言われ、それならいいかと思い契約してしまった。プランが決まらないうちに契約金をせがまれ、100万円を入金した。しかし土地も決まり5ヶ月も経つのに納得出来るプランは出来ないし、工事費も大きく予算をオーバーしてしまった。正式に解約を申し出たら、「契約書の約款に違反しているので、違約金として100万円が必要」と言われてしまった。
対応 詳しい話しを伺う。

契約書の約款を持ち出し、違約金として100万円の請求は不当である旨を説明し、今後の建設会社との対応についてアドバイスする。しかし、今回はプランということでなく、企画、基本設計料として20〜50万円前後の支払いは避けられないかも知れないとも助言する。


○○の特別・・・、4棟限り・・・、○○○セール・・・モニター・・等の客引きのような戦略が今でも多く見受けられます。こうしたことは、殆ど営業戦略と考えていいと思います。ある相談者は、建築条件付の土地を購入するにあたり、このくらいの土地に造成しますと言い、測量図でなく簡単な図面で契約して進めていたところ、測量図が出てきたら契約時の土地の大きさと違い、要望の家づくりが出来なくなってしまった。この方もやはり解約を申し出たところ、拒否され相談に来ました。
くれぐれも「とりあえず契約を・・・」などと安易で不透明な契約は絶対に避けて下さい。また、○○セールなどの“早い者勝ち 今がチャンス”などの消費者の足元をさぐるような営業戦略に迷わされないで下さい。 こした不透明な契約をすすめる業者は、信頼できません。言うまでもなく会社の利益が優先です。営業マンは、言うまでも無く「契約=報酬」で基本的に動くものです。

「ポイント」・・・戦略営業に安易にのらない 契約を急がすような業者は要注意 契約締結のタイミング 仮契約は無い(実質は本契約です) とりあえず・・・の、話には乗らない  






「雨漏り この相談は多いです」

相談内容 家を建てて5年目になるが、薪ストーブの煙突ふきんから雨漏りしている。
対応 小屋裏にもぐり、どこから雨水が浸入してくるのかを確認し原因を推測する。しかし、特定できるような雨漏りヵ所が解らなかった。

屋根に上って、煙突(箱状でタイル張り)周りの屋根との板金工事処理方法を確認する。「あやしい」と思われるヶ所から実際に水を掛けながら原因ヶ所究明を行うも、なかなか解らなかった。次に立ち上がりのタイル張りの箱状の煙突を調べる。ここも原因とはいえなかった。

再度、最初から水下より水を掛けながら調べなおしてみることとする。

あきらめかけた、最後のことであった。 意外な箇所から水が入ってくることが解る。原因究明が簡単に出来ないヶ所であった。

場所と原因を施工業者に指摘して、雨漏りを修理する。

雨漏りのトラブルが一番多いように思います。今までに100件以上はあったかと思います。ほとんどは原因究明して直しています。裁判沙汰になっていたケースもいくつかありました。今回もそうですが、雨漏りの原因究明は難しいものが多いです。一ヶ所だけでなく複数の要因が重なり雨漏りしている場合も有ります。単純な雨漏り原因であれば修理も簡単ですが、難しい場合が多いです。最終的には「推理小説」ではありませんが、推測力と直観力が必要かと思います。

 雨漏りの修理は、必ず原因究明してから行ってください。修理してもなかなか直らないケースが多いです。

「ポイント」・・・雨漏りの原因究明  適正な修理  一時的なコーキング処理ではいけない 雨漏り要因を避けた建築に






「家が不動沈下?  住宅を建てて2年 建物が傾いている?」

相談内容 2年前に造成された土地を買い、そこに設計事務所に設計、監理を依頼し、建設は近くの大きな建築会社で我が家を建てたました。一年ほど前から、床に落ちたボールが転がるくらい床が水平でなく傾斜しているのが解り、家が傾いているのではないか心配になっている。
対応 建物が水平であるか、レベル、垂直・・と住宅の全体を調査する。  調査結果は明らかに不動沈下。

驚いたことに、建物の端と端とで4センチほど差があり、柱の垂直も同じく傾いているのが解る。原因を推測して調べてみると思わぬ大きな問題が発覚する。

住宅を建てた土地は、ある不動産業者が造成しものを購入している。造成時、盛土した表土の1メートルほどは、十分に転圧してあったそうです。しかし、問題は造成する時に、盛り土する前の既存の土地は、そのままで何の処理をせず、その上に盛り土して表土の1メートルだけを転圧してあったことが解る。 これは、地盤調査した結果でわかりました。地盤調査のデーターを分析すると、埋め立てる前の既存の土質は、粘土層であることがわかる。住宅を建てるのには、言うまでも無く地耐力不足である。その上に転圧して盛り土してあっても、住宅の重量で不動沈下を起こしたのです。

明らかに、不動沈下による住宅の傾きです。しかしながら、司法的に解釈すると、瑕疵による法的責任は追及できない。とのことでした。残念ではありますが、しょうがないことです。後は設計士や工事を請け負った建設会社で、誠意ある対応をしてもらうしかありません。

この事例は、本当にかわいそうです。建物が4センチも傾いているのに、司法的責任を追求することができないのです。国交省などや県の関係者にも確認したのですが、今回の4センチは「瑕疵」と断言できる数値でなかったのです。私も驚きましたが、本当にしょうがないのです。後は民法上での解決です。

しかしながらただ泣き寝入りすることはありません。設計事務所が設計・監理をしているということは、きちんと地盤調査をして、設計する義務があるはずです。それと、請け負った工事会社も、確認する必要はあるはずです。これから、どのように誠意ある対応をしてもらえるか、が一番の課題です。 基礎工法で、不動沈下した建物をある程度は直すことはできます。しかし、相談者は「当然として建て直してもらいたい」との主張です。お気持ちはよく解りますが、それは難しことです。もし、裁判で争っても、どこかで妥協するしかありません。 意地になって裁判しても、感情的な気持ちが増大していく割りには、納得できる判決は望みにくいかと思います。

今回事例で、私も改めて教訓となりました。それは「造成地の特有の危険性です」、もともとの土地の上にダンプで土を運びこみ、住宅団地や造成をしているケースがあります。もとが沢筋であったりすれば、水脈が必ずあります。その上に盛り土を行うのですから、地盤がいいはずがありません。地震時に一番被害の大きい場所です。それと、一番南側などの盛り土してある造成地もにています。南側は景色もよく・・・として購入しますが、コンクリート擁壁や石済みで、高くなっています。よって今回の事例のようなケースがやはり多くみなれる場所です。全てがそうだとは言いませんが、「そうした危険性がある場所」ということを覚えておいて下さい。 住宅を建てるときは必ず地盤調査をしてください。調査結果に合った基礎工事が求められます。それと、土地を購入する時も、地盤や地質の安全性だけでなく、自然災害などの安全性も出来るだけ意識して、安全で安心できる土地を取得してください。

「ポイント」

盛り土による造成地の危険性 設計者及び施工業者の責任 地盤調査 地耐力不足 不動沈下(特にゆるい傾斜地や地盤の悪い土地への盛り土の造成地) 瑕疵として認められないどこかで妥協  






「自然災害後の家で、今後生活が出来るか‥‥?」

相談内容 豪雨災害で、自宅が土石流の被害にあい被災てしまった。今後の暮らしについて、現状を見ていただきながら是非相談に来てほしい。
対応 現地を伺い、現状の被災状況や周りの環境を把握する。 敷地内から床上まで土石流が入り込んでいた。

狭い沢筋である(今後も土石流を無くし、また発生した時の砂防対応は難しい場所である)、敷地は傾斜地、周りは道路で囲まれている、その横に川があり土石流の道となり床上まで土石流が入り込んでいる、東側のすぐ上(頭上)は中央道、・・・と危険要素が沢山すぎる。 

今後も今回のような豪雨で土石流災害が発生してもおかしくない地形である場所と推測できる。

こうした危険な場所であることを説明し、「家族、子供、子孫の生命の安全の為にも、高額の費用をかけてリフォームで暮らし続けるより、出来れば、心配いらない安全なところに移り住んだ方が良いと思います」とアドバイスする。

私のアドバイスで、迷っていた「今後の暮らしについて」移住の決心がついたようでした。

この相談は、18年7月の豪雨による諏訪地方で発生した「豪雨災害」の土石流被災者でした。大きな災害をもたらした岡谷市湊地区ではなく、山裏側になる東川岸地区でした。被災状況を直接この目で見たときは、本当に驚きました。今回は、家だけの被害であり人命には影響しなかっただけでもよかったとおもいました。、行政や、自治体などの相談窓口では、補助金・非難・・・などの相談や対応はしてくれるものの、今後の暮らしかたなどの相談はしてくれないようです。補助金や保険を使って、大金をかけリフォームを考えていましたが、やはり将来のことを考えると心配で決心がつかなかったようでした。

私は、上記などの不安材料をあげる中で、もし大金をかけてリフォームをし暮らし続け、「子供も増え楽しい生活をしているときに、今回のような災害で、間違って大切な家族の尊い命をなくしてしまう」ようなことになったら、後悔ではすまないのではないでしょうか。と私なりの思いを話しました。

2時間ほど話をしているうちに、迷いがなくなって移住の決心がついたようでした。「太田さんわざわざ来ていただき、しっかりと現状を見ていただいたなかで、アドバイスしていただき本当にありがとうございます。今まで迷い心配していたことが、これで決心がつきました。やはり、不安を残しながら今後は生活したくないです。いわれるとうり、子孫の安全の為にも移住で考えて行きます」と、笑顔で安心して言っておりました。

長く暮らし続けた場所、家には、地域とのお付き合いや愛着もあるかとは思いますが、やはり、家族の生命のほうが大切です。そのためにも、いつ発生するかわからない自然災害(地震、豪雨、台風・・)の備えが必要です。家族、子供、子孫の為にも、安全で安心して暮らせるところに家を建て、心配なく楽しく快適に生活していきたいと願います。

これから新たに家づくりをされる方は、こうしたことにも十分に認識していただき、「安い土地だから」「便利だ」「眺望がいいから」「先祖から受け継いだ」・・・と選定要素は沢山ありますが、やはり家族の生命を最優先に考えていただき、子供、子孫までも安全で安心して暮らせる住宅建設地(不動産)の選定をしていただきたいと願います。

「ポイント」・・自然災害の再被災の可否 移住計画の可否 家族生命の優先 生活環境の安心 






「設計者及び住宅建築請負者との契約解除をしたい・・直後に自己破産された」

相談内容 半年前に設計及び施工請負契約を締結して今まで家づくりをA氏と進めてきたが、予定どうりに進まないばかりか疑問点が多くて困っている。出来ることなら契約金を返してもらい全てを解約したい。まだ着工前なのに、資材購入費・・・が必要と言われ、すでに600万円を支払っている。
対応 今までの経過を整理してから、契約者A氏を調べてみると。驚いたことにトラブルを沢山起こしている設計士であった。

解約を申し出たその直後、A氏は開き直り逆に損害賠償金を請求してくる。

その後、私の出来るだけのアドバイスと対応で、最小限の費用を認めて解約となる。しかし・・・。

この事例は、最近よくあるケースのトラブル(詐欺?)であった。設計及び工事請負契約を早々に締結して、まとまった契約金が直ぐにほしかったのです。言うまでもなくお金に困っていたのです。また、こちらから正当な理由で解約を求めると、「まってました」とばかりに「損害賠償金=請け負い契約金額の2割」を請求してきました。それも公文章にて。正直言って私は驚きました。相手は完全に開き直ってきたのです。これでは最初から家を建てるつもりがなかった「詐欺」、確信犯と疑われてしかたありません。 解約もスムーズいかないので約款にそって、紛争審査会に入っていただきました。その結果、私が予測していた最小限の経費は認められてしまいましたが、その経費分を差し引いた、支払い済みのお金を返してもらうよう話し合い(命令)が成立しました。 しかし

私は、最初から心配していました。というのは、お金に困っていると言うことは、「いつ自己破産するか解らない」と言うことでした。解決できたとしても、自己破産されてしまえばお金は返ってきません。それから3ヵ月後に心配は的中してしまいました。支払い命令が出ていたのですが、数ヶ月後に自己破産されてしまいました。相手は時期を見て、いつでも自己破産が出来るように準備をしていたように思います。家、土地・・の財産はすでに他人名義人になっていました。(確信犯、と言われてもしかたありません)

相談者は「納得できないので、詐欺罪で刑事告発したい」と申しておりました。が 私は、「刑事告発するにしても、またお金が掛かるし、いやな思いを続けなければなりませんし、しかももうお金は戻ってきませんよ」と、私なりの思うところを話しました。それから冷静に考えていただきました。 残念、無念ではあり大金ではありますが、大きな大きな勉強授業料として理解していただき、あきらめていただきました。

契約に至った理由は、不動産売買契約時の担当者の紹介であったそうです。私の思うに、A氏と紹介者の間で、なんらかのお金のバックマージン的なやりとりがあったかと思います。 やはり、紹介していただいたにしても、ご自身で「本当に大丈夫だ」と、確信を得てから進めていただきたいと願います。 たしかに、確信を得られる調査などは、難しいとは思いますが。

「ポイント」・・・契約解除 自己破産 紹介者の不透明 依頼者の信頼性の確認  契約締結時の詰め お金は出来高まで(前金は最少額) 打ち合わせ議事録を明確に残す   



「大手ハウスメーカーとの契約解除」

相談内容 「契約後に正式なプランを作成しますので、とりあえず契約をしてほしい。」 と営業マンに言われ300万の契約金を支払い契約して進めてきた。 が、工程どうり進めてくれない・思うどうりのプランにならない・予算を1000万円もオーバー・基本的な専門的な知識の説明も無い・・・・等。 疑問点だらけで不信感が積もってきてしまった。 もう解約したい、しかし契約金を返してもらえないようで困っている。
対応 今までの経過とハウスメーカーの対応について調査する。

正当な解約理由をアドバイスし内容証明にて業者に送りる。その後認めてもらい、無事損害を被ることなく300万の全額を返していただき解除できた。

トップハウスメーカーですが、このような結果を招いています。営業マンは、言うまでも無く早く契約する事を考えています。調子のよさそうなことを説明して、000なので、とりあえず契約をと、急がせています。また専門的な家づくりの知識は少ないので、会社のマニュアルで対応するのがやっとではないでしょうか。例えば今回の相談のなかでの話しですが、「木造の家は全て防蟻処理(薬剤使用)が法律で決められている」と営業マンに言われたそうですが、必ずしもそうでは有りません。 ヒバ・桧木などの材は必要ありません。

 私が不思議に思うことは、「とりあえず仮の契約をして下さい」とせがまれることです。仮の契約などはありません、正式な契約であるはずです。仮に契約するにしても「契約金の精算」について、よく理解しておいて下さい。今回の例では、無事に損害をこうむることなく解約できましたが、ほとんどのケースでは、全額か、良くても半額は返ってきません。

「ポイント」・・・契約解除 大手だから とりあえず契約(ハウスメーカーはほとんど)  契約時は解約清算の話もしておく   





「完成ま近の売建て住宅契約解除」

相談内容 土地付き売り建て住宅を4500万円で契約(契約金200万円を支払済み)して家づくりを進めてきた。完成まで後1ヶ月となったが、図面どうりできていないヶ所や、欠陥と思われる所もある。他にも幾つか疑問点があるのに、業者は納得いくような対応をしてくれない。契約金200万円を放棄してもいいから、解約したい。
対応 今までの経過や、疑問点などを吟味する。

正当な解約理由を業者に認めさせ、契約金200万円全額だけでなく、土地購入時の仲介手数料まで返していただき、全く損害を被ることなく解約できた。

この例は娘さんとお母さんで暮らす為に、はじめた家づくりでした。家づくりの専門的知識はほとんど無く、業者まかせで行っていました。 今回の相談は私にとって大変難しいものでした。というのは、完成ま近かの住宅を解約となると、こちらの都合で解約となると、契約金の二割の損害賠償金(900万円)を業者に、逆に支払わなければならなくなってしまうからです。相談者は契約金200万と仲介料はあきらめていましたが、一歩まちがうと900万の損害賠償金を請求されてしまいます。 業者側は「損害賠償金・・・」のことを、ちらつかせてました。

私は慎重に解決の方向をさぐっていきました。 本当に欠陥に当たるのだろうか、業者の瑕疵を吟味していったのです。 さらに弁護士に間に入ってもらい、万全をきしながら進めて行きました。方向がでたところで弁護士にお願いして、公文章にて業者の瑕疵を指摘しました。すると、業者も認めていたのか、白紙解約に応じてきました。業者としても、本当に瑕疵と認められた時には、逆に900万円の損害賠償金を相談者に支払わなければいけなくなります。業者としても、自身の危険を感じたのでしょう。  こうしてどうにか無事に解決することができました。 相談者はほんとうに喜んでいました「全て太田さんのおかげです、勉強しなおして、今度こそ家づくりを成功させます」と、母と娘さんの涙ぐむ言葉でした。解決後、精神的に疲れていた親子は、慰安旅行にでかけたそうです。

「ポイント」・・・契約解除 建売住宅の欠点(管理がほとんど出来ていない)  業者任せの家づくり 手抜き工事 欠陥工事 損害賠償金






「傾斜地にある別荘  1階(地下室)の結露と漏水」

相談内容 別荘を建てて5年が過ぎる。建ててから2年後くらいから、1階の傾斜地を削って作ってある壁面から、結露や、梅雨時などは雨水が壁から滲み出てきてしまう。設計者や施工業者にいくら言っても、直してくれない。
対応 詳しい話しと、設計者や施工業者の対応の経緯を聞かせてもらう。

この別荘は、傾斜地を削って1階をつくった2階建てでした。傾斜地を削った側の構造や施工方法を調べる。すると、コンクリート基礎を兼ねただけの壁構造であることがわかる。

こうした場合は、傾斜地側の上部に、雨水が壁伝たいに下(1階壁面)しみ込まないように「砕石をいれ最下部に集水パイルを入れ、水を1階床下以下の外部に放流する、更に建物傾斜上部側にU字側溝を敷設して、下流域に雨水を流す」等の水対策をしなければなりません。

雨水とうの進入を防ぐための、防水方法や排水方法の仕組みはいろいろありますが、条件に合った施工が求められます。

現状での建物でも、大変ではあるが施工ができるので、設計者と施工業者に適正な工事をしてもらうようアドバイスる


傾斜地の建物や地下室を作る時に、こうしたトラブルが発生しやすいものです。今回は、設計事務所の設計図をもとに、施工業者が施工しましたが、このようになってしまいました。詳しい事情は解りませんが、設計者側や施工業者側の双方に責任があると思います。早く対応していただく行動を起こさないと「精神面」「建物」の双方のストレスが大きくなっていき「病」になってしまいます。

「ポイント」・・・「傾斜地や地下室の結露、浸水」 「適正な対応を迅速に行ってもらう」「問題をなあなあにしていると、問題が日々大きくなる」「ストレスを早く解決する」 






「工事中の隣家とのトラブル」

相談内容 住宅工事中に隣家より苦情が来た。「外壁などにヒビが入った。責任を持って直して欲しい。」この補修工事は誰が責任を持って直せば良いのでしょうか。又、「南側の家から、北側の眺めが悪くなる、さらに風通しも悪くなる・・・。」と言われ、家をもっと北側に寄せろとか、木を植えるな・・・などと言われている。こうした事態にどう対応すれば良いのでしょうか。
対応 基本的に、工事中に発生した、こうした苦情は施工業者が責任を持って対応しなければなりません。後者の相談は、民法上の苦情で、生活上大きな影響があることなら、対応もしっかり考えなければなりませんが、今回の苦情はそれには当たりません。

ですが、これから近所同士のお付き合いを考え、それ相応の対応をしておくようにアドバイスする。

住宅建設をする上で、隣の家からの苦情が一番困ります。家づくりをする前には十分な調査を行い、個性的な家づくりをする中で、近隣環境にも配慮した設計にしましょう。それと着工前の挨拶に伺う時には、十分に相手に配慮しておくことが必要かと思います。

「ポイント」・・・施工者による着工前の調査 近隣挨拶  業者の管理責任  今後の近隣家との関わり 民法上のトラブル





「完成引き渡し時におけるトラブル(1)業者側からの相談」

相談内容 引き渡し前に施工会社の社内検査が行われたにもかかわらず、完成引き渡しの検査を行った結果、細かいことから大きな問題点までいくつもあった。従って残金の支払いには応じられない。「場合によっては裁判を行っても構わない」と言っているほどでした。
対応 今までの経過と引き渡し時の建物を調査する。

施主に今後の方向性について提案し説明する。直せるものは誠意を持って直していただき、取合等で直せないものについては、その工事分を減額精算(多少の損害賠償金も含め)することで施工業者と施主側との話し合いがつく。

その後、少し時間がかかりましたが、施主と施工業者の信頼はどうにか回復でき、今後メンテナンスを含め、お付き合いがまた出来そうだ、とのことでした。

引き渡し時のトラブルが一番多くあります。施工会社も形式的な引き渡しでなく、本来の契約時と同じように誠意ある対応をすべきです。実際には殆どの会社が出来ていません。契約時(受注時)と同じ気持ちで引き渡してもらいたいものです。

「ポイント」・・・工事管理不足 社内検査不足 引渡し検査の不備 対応不足 アフター対応不足  どこかで折り合いを(調停) 





「完成引き渡し時におけるトラブル(2)」

相談内容 友人の工務店に住宅建設をお願いして完成させたが、打ち合わせ通り出来ていない所や、欠陥?と思われる箇所がいくつかある。
対応 友人の工務店ということもあるので、もう一度話し合いをよくして誠意を持って手直し工事をしてもらうようアドバイスする。

もし、誠意がないような態度をしてきた時の、こちらのそれ相応の対応の仕方についてアドバイスする。

友人や親類に住宅建設をお願いした時には、しばしばこうした相談があります。それは、知人という甘えから、どこか気の緩みが出てしまい、工事中の管理不足となってしまうからでしょう。そう思いつつも、「まあ、仕方ないか・・・」となってしまうケースが多いようです。
しかし、この相談者は、「絶対に泣き寝入りはしたくない」と強い気持ちを持っていました。トラブルで多いのが口約束などです。それとサービス工事という不透明な工事、こうしたことは文章にして明確な約束事として残しておいて下さい。
リフォームに多くありますが、○○の「紹介」で業者を決める方が多く見受けられます。しかし、紹介してくれる方が、その業者について「どれだけ知っていて」、「本当に大丈夫」という気持ちがどのくらいあるかということです。ましてや利害関係が強そうな紹介は十分に注意して下さい。

「ポイント」・・・友達、親類・・依頼のトラブル  契約内容があいまい  打ち合わせ議事録の不備





「完成引き渡し時におけるトラブル(3)」

相談内容 知人に紹介された工務店に家を建ててもらいました。引き渡し前に一度不具合を直してもらいましたが、その後まだ他にも不具合があったので、「それを全て直してくれたら残金の500万円を払います。」と施工業者に言ったところ、開き直って「そんな殺生な。もうこれ以上は直せない。」と言ったあげく、「支払いはしてくれなくても構わない!引き渡しせずにこのままにしてやる、この家はわしの家だ。」と言って鍵を締めて帰ってしまった。
(簡易裁判所にもこの件について相談したようですが、こうしたトラブルは相当難しいと言われたそうでした。)
対応 経過や問題点についてよく話を聞く。すると、請負契約などは知人の紹介・・・ということで締結していませんでした。こうしたケースも珍しいですが、業者が開き直って「引き渡さず占拠する」ということは聞いたことはありますが、今回の場合は不当なことです。

その業者に対する対応策を提案し、今後についてアドバイスする。するとその後、施工業者も冷静になり、話し合いをしてお互いに納得して和解したとのことです。

この施工業者も友人とか親類とか、又その紹介とのことですが、残念なことにこのようになってしまっています。何と言っても大切な自分の家です。自分で本当に信頼してお任せできる施工業者を、自分の力で見極めて探す努力が必要ではないでしょうか。この施工業者のとった行動は、「一時的に感情的になってしまった。」とは言え、社会常識的にあってはならないことです。

「ポイント」・・・親しき仲でも契約書締結  施工業者の選定ミス





 「メンテナンスをしてくれない」

相談内容

家を建て直して1年半。大きな問題点があるのに半年以上連絡一つしてくれない。

対応

問題個所を含め建物全体の現況調査し、報告書を作成。

住宅会社に来てもらい調査報告書を提示する。当社で問題の原因を解明するとともに、他の不備なヶ所を含め全て無償にて施工業者に大改修させる。

この件も大手ハウスメーカーです。安心、一生のお付き合い・・・と言いながら、このようになってしまっています。展示場やCMで宣伝していることとは大きく違ってしまいます。お施主さんの顔を見ながら対応しているのでしょうか?うるさい人には早く、おとなしい人にはそれ相応に・・・?
今回の私の調査報告書に対して、このハウスメーカーは、会社の信頼回復のためにか、本社にて「対策会議」を行い、対応策についての返答が返って来ました。

「ポイント」・・・大手という安易な安心感  担当者の能力不足 メンテナンス放棄






「小屋裏の結露 」

相談内容 家を完成して1年半、2度目の冬を経験するが、小屋裏の野地板に結露がひどく、困っている。この家の設計者と施工業者も対応をしていただいているがどうにもとまらない。 どうにか解決策を提案してほしい。
対応 今までの経緯をよく聞いた上で、図面をチェックして、小屋裏に入り調査する。

小屋裏の換気設計量は建築基準法をクリア出来ているもの、他の諸条件(屋根上の積雪、自然環境、家の建つ場所、家の造り、生活スタイル・・・)も重なり、換気が設計量以上に必要になり充分に機能していない。 設計者と施工業者にきてもらい、改善方法を提案して改修させる。

この例は、設計者と施工業者もいながらにして、改善方法がわからずに、相談にきたものです。小屋裏に入ってみると、2月というのにサウナ風呂のように蒸し暑くなっていました。野地板は、驚いた事にひどいところは、キノコが出来そうなくらいに、水分を含みカビが発生していました。板は黒くカビで変色し、腐りはじめているような所もありました。最近こうした結露の相談が増えています。裁判沙汰になってくケースもありますので、施工業者は充分に注意して施工していただきたいと願います。 結露は断熱と換気の機能が充分でないことから発生するケースが多くみうけられます。 設計者も施工業者も、断熱と換気(特に通気の必要性)の関連性や機能性をよく勉強して、もっと認識を深めて行っていただきたいと思います。

「ポイント」・・・設計者・工務店の技術能力不足  冬季の加湿過剰 小屋の換気不足 高冷地の住宅






「塗装工事におけるトラブル」・・最近急増

相談内容 外部改修工事をお願いしたが、工事後や数年後には塗装が剥げたり、色あせてきたり・・・。大金を掛けて行った工事にもかかわらず、これでは困ってしまう。
対応 工事に至った経緯などを聞かさせていただく。

依頼した業者の信頼性はよく解らないまま進めてしまった。 依頼した理由を聞くと、「他者より低価格」「フッ素を入れているので強くて長持ち」・・・。

「工事の丁寧さ」「工事の工程」「塗料の種類と濃度(薄めても解らない)」「フッ素の割合(少ししか入っていない)」こうしたことは、後になっても解り難いものです。本当にひどいものは、修復、やり直し・・とできますが、やり直しとなると大変です。裁判沙汰のケースもあります。

塗装工事に関してのトラブルは昔から多いです。一つの要因として、独立しやす業種なので、なかには心無い方々が塗装業を始めるケースが多いです。技術的に未熟なうえ、少しでも利益を多く出そうとして、「不適切工事」「手抜き工事」をしてしまうのです。塗装材料の不適格・材料を必要以上に薄める・「うちはフッ素入りなので他社より強く長持ち」とアピールするもフッ素は微量にしか入っていない・適正な工程を無視している・工事が雑・・・・・他、手抜き工事の項目は上げ切れません。 トラブルとなっても、最終的には泣き寝入りしているケースがほとんどです。

よって、価格や安易な営業的な魅力だけで決めるのは危険です。 本当に信頼できる業者を探してお願いしてください。探せない場合は、信頼できる知人や、信頼できそうな専門的な窓口を探して相談なり業者を紹介してもらってください。何事も専門的なことはご自身では判断がつきません。「この人なら大丈夫」と、出来るだけ信頼出来る方にお願いして下さい。

「ポイント」・・・信頼できる業者にお願いする  手抜き工事は素人では見抜けない  塗料の粗悪 いい加減な作業工程 安易なセールス戦略に乗らない メンテナンス   






 「リフォーム工事のトラブル」

相談内容

関連業者の紹介で、リフォーム工事を行ったが、不具合がいくつもあり、再々工事をするが改善されない。その業者は最後に「もうやらない」と捨てぜりふを残してそのままになっている。

対応

不具合や対応について話しを伺う。
工事中の養生不足による畳の汚れ、クロス張りの不具合、敷居やかもいの大工工事によるユガミ等により建具が入らない・・・他。

私として、いくつか提案をする。その中で一番良いと考えられる方法にて、不具合等について直す。

○○の「紹介」で業者を決める方が多いと思います。しかし一番大切なことは、紹介してくれる方がその業者についてどれだけ知っているか、「本当に信頼して大丈夫」という気持ちがあるかということだと思います。私が人や業者を紹介する時は、やはり私が責任を持って“信頼できる人や業者”しか紹介できません。万が一、トラブルなどが発生した時も、責任を持って対応するでしょう。
安易な考え(知人、親類だから・・・)や、特に利害関係の優先したような紹介は気を付けて考えて下さい。

「ポイント」・・・業者の選定ミス 対応能力不足  





 「リフォーム後のメンテナンス」

相談内容

5年保証と言いながら、不具合がいくつもあるのに、なかなか対応してくれない。

対応

リフォーム工事の経過及び工事後の調査をする。

業者に不具合を指摘し、直してもらうが、県外業者ということもあって対応が遅く、また誠意ある修理工事をなかなかしてもらえない。細かいところも含め、いくつもあり、その都度連絡し対応してもらっているが、納得出来る工事とはならない。

リフォーム業者は県外であり、職人も県外者であるため、どうしても対応が遅くなってしまいます。来た大工さんが塗装を行ったりなど、「とりあえず直しました」という感じが目立っています。
リフォームは新築と違い、安易に考え、進めてしまっている方が多いようです。新築と違い、既存の建物に適したもので、リフォームの目的に合ったプランで、かつ無駄な工事や費用をかけないようにしたいものです。
リフォームを成功させるためには、本当に信頼できる窓口を探し、安心出来る職人さんに工事をして頂き、また不具合があった時でも誠意を持って素早く対応してくれるところでしょうか。リフォームを簡単に考え、またクレームにしても新築と違って「まあ、しょうがないか」等、諦めてはいけません。

「ポイント」・・・業者の技術不足(会社の成績優先で技術者の能力不足) 会社の利益優先過ぎ(お客様のために・・と言いながら)





 「リフォーム業者における耐震補強工事」

相談内容

無料で行ってもらった住宅の耐震診断の結果、「危険」と診断され、心配になり言われるまま補強工事を行ったが・・・。

対応

提出された耐震診断書及び補強工事の内容について調査する。

当社で精密な耐震診断を行ったところ、耐力的には十分にまだ余裕があることが判明。工事内容も3人が半日程度で行ったものであり内容についても疑問点が多い。

当社で調査報告書を作成し施工者に指摘。協議の結果、契約金額230万円の工事代金が、80万円に減額されましたが・・・?

耐震補強は専門的な知識がある者が行うべきであり、知識の乏しいリフォーム業者が容易に行っていることはおかしな事です。補強すれば全て強くなるとは限りません。逆に全体のバランスが悪くなり、余計に危険な家にになってしまうこともあるのです。もし心配でしたら、信頼できる専門家に相談してみて下さい。

「ポイント」・・・飛び込み営業の危険例(即、判断してはいけない)  少し時間を置いて判断 迷ったら専門家に相談 適正な耐震補強





 「住宅完成後の不安」

相談内容

住宅建設中に請負業者とトラブルになり、途中解約して後は自分で完成させたが、不安な箇所がいくつもあるので見に来て欲しい。

対応

完成に至るまでの写真や資料などで調査した後、建物について調査する。

大きな問題はないものの、不安要素はいくつかあった。私の信頼できる大工さんに補強工事をお願いし、不安材料などをなくす。

最近、このようなケースがいくつかあります。契約した直後に会社が倒産してしまい、340万円、またある方は1,000万円をただ無駄にしてしまった方々がいます。安くお願い出来る施工業者を探す気持ちはわかりますが、万が一のこともよく考えなければ、せっかくの念願の家づくりがうまくいかず、大きな損害や補修工事だけでなく、後々ずっと嫌な思いを残すことになります。
大金をかける念願の家です。本当に信頼できる地元の施工業者を探して下さい。信頼できる業者とは、会社の経営内容の不安もなく、完成後もメンテナンスを含め、本当に一生のお付き合いが出来そうな業者ではないでしょうか。

「ポイント」・・・安い工事費の危険性 業者選定の失敗  信頼できる業者選定 





 「増工事が多すぎて予算オーバーになってしまった」

相談内容

最初は坪45万円で自然住宅が出来ると言っておきながら、なんだかんだで完成して精算してみると、坪単価は60万円を超えてしまった。

対応

こうした相談は、正直言って難しいです。と言うのは、契約書や経過についても、法的には大きな問題は殆どありません。

※ローコスト住宅は、こうした傾向のトラブルがあります。坪28万円から・・・とありますが、結果的には坪40万円を超えるケースが殆どです。また、今回のように自然住宅で出来るだけムクの木を使って「坪45万円程で出来ます」と言い、お客様の気持ちを引きつけておいて、仕様、間取り、器具などの変更や契約時に不透明になっていた別途工事などで、結局は60万円を越えることは業者は最初からある程度わかっていたはずです。
これからは「インフォームド・コンセント」、業者からのお客様に対する説明責任がしっかりと問われる時代になっています。しかし業者は、あの手この手でお客様の気持ちを引き付けて受注すること(受注営業戦略)に力を入れていくことは今後も変わらないと思います。やはり、お客様が自己責任において、しっかり見極めることしかないと思います。

「安くていい家」・・と、宣伝していますが、やはりそれなりの仕様、仕組みがあるのです。

「ポイント」・・・坪単価で判断しない ローコスト住宅の落とし穴 引越しまでの総工事費の把握  









不動産問題  (不動産に関する相談・解決事例)

「売買契約を解約したい」

相談内容 業者に進められるままに、急ぎ契約してしまった。

しかし直後にいろいろな問題点が出て来てしまった為解約したい。
対応 業者や、契約までの経過、契約内容を調査する。正当な解約理由と、解約申し出時の対応についてをアドバイスする。

その結果手付金を放棄することなく、無事解約することができた。

契約事を少しでも急がせようとする業者には要注意です。言うまでもなく、売主や仲介者は自分の利益が優先ています。お客様にとって不利益になるようなことは不透明にしがちです。大金の買い物です。スーパーなどのように衝動買いのような契約は間違ってもしないで下さい。もし本当に気に入ったのでしたら、最小金額の手付け金(1〜3万円ほど)にしておき、許された期間のあいだに、第三者的立場の信頼できそうな専門家の意見を聞いてみて、最終的に契約を結んで下さい。

「ポイント」・・・当日契約は絶対にしない 第三者の意見も聞いて判断する  




「契約の立ち合い」

相談内容 (リフォーム済の中古住宅の購入について)
東京からIターンを考えていたところ、気に入った物件が出たので、一緒に見て頂いて、仮契約時も立ち合って欲しい。
対応 東京の方のため、土地勘も少ないので、私なりの物件の評価をしたところ、場所、建物、価格的に大きな問題はないと判断。業者は、お客様には気に入ったら仮契約と話していたようでしたが、本契約の締結でした。私も相談者も、業者は県外の知らない会社なので、信頼できる会社かどうかわかりません。それと、権利関係も一ヶ月前の謄本の写しを見せてくれるだけで、頂くことができません。当日は日曜日であるあるため、確かめようがありませんでした。物件的には問題はなさそうでしたが、契約となると考えてしまいました。

私の判断は難しいところでした。お客様は物件を気に入っている。しかし契約となると、物件の権利関係や信頼できる会社であるかがわからない。業者は「この物件は他にも幾人か気に入った方がいる(いかにも早い者勝ちと買手の足元を見る)。当社の契約はいつもこうしている。社のやり方です。信用して頂くしかありません・・・。」と。 私は仕方ないので、最大限の注意を払い、契約締結に同意し立ち合いました。翌日(月曜)に出来るだけの調査をして、納得した上で手付金を振り込みました。その後は無事所有権移転が出来ましたが・・・。

何事でも売り主は消費者に不安を与えるようなことはあってはなりません。これでは「消費者の足元を見て商売している」と言われても仕方ないように思います。この件について司法書士の意見も聞きましたが、単に不透明な契約はやめた方がいいと進められました。この業者は最近急成長させている「全リホーム済みの家」を販売している会社です、売上優先で消費者のことは、後まわしのような感じです。

「ポイント」・・・営業戦略 相談者が居て本当に良かった  即断は要注意





「購入を考えている土地の権利が不透明 境界も?」

相談内容 気に入った土地があるが、土地、借地権、管理者、もと権利者、・・・と不安材料がいくつもあるので相談に乗ってほしい。
対応 土地について、借地権の有効、管理者、・・・を調査する。

時間をかけながら一つずつ確認して行き、無事に土地(借地権)を取得できました。


この件では、半年以上掛かったでしょうか。土地については、私だけの調査やコメントで済みますが、土地の権利(借地権)については、大変苦労しました。と言うのは、権利を証明するものがなにも無いのです、その土地の謄本をみても、管理者でなく、地主の権利だけになっていました。借地の管理者は「信用していただくしかありません」というだけです。登記上の地権者や役場、弁護士・・・に確認してもらったり・・・と時間を掛けどうにか確認できました。 

さらに、境界については、測量図があったので安心していたのですが、なにげなく境界杭を確認していると、どうしても隣接地との境界が合わなかったのです。私の方で、現状の境界杭を確認して、土地家屋調査士に依頼し現況測量図を作成しました。この図面と最初にいただいた借地の測量図と重ねあわしてみたのです。すると隣接地との境界杭と図面の位置が合わなく、60坪もこちらに入りこんでいるのが解ったのです。この件につき、隣接の借地権者に問い合わせたところ「晴天のへきれき」と驚いて、早々わたしと現状の杭の確認をしました。こうなった原因は、借地の管理者が、隣接者が8年前に購入さたときに、測量図があるにもかかわらず、間違えた境界を確認したそうでした。悪意は全く無かったとのことです。管理者に責任があるのです。 私が間にはいり解決していきました。双方納得のうえ、入りこんでいた60坪にもう20坪加え、80坪を隣接者に適性価格にて譲る事にしました。 こうして全てが解決できたところで、安心して土地(借地権)を取得されました。 この件では、本当に苦労しました。あらためて、不動産を取得する難しさというものを実感しました。

「ポイント」・・・第三者の必要性の実感  権利の確認 渡された測量図に重ねた現状そ苦測量図  






「手付金を払う前に土地と売主を調査してもらいたい」

調査内容

不安でまだ決断できません。契約前にこの土地(住宅用地)と売主の不動産業者について調査してほしい。

対応

土地、及び売主の不動産業者について調査をする。心配するような大きな問題点は無いことを依頼者に報告。安心して契約に至ったとのこと。

この相談は、最近こちらに越して来たばかりの方で、知っている業者や土地勘がありませんでした。最後の判断はやはり難しいと思います。この方のように不安に思ったら、お客さんよりの専門家に確認してもらい、安心して取得して下さい。 こうした相談で静岡県、東伊豆にある別荘の購入にあたり、現地まで行ったケースもあります、相談依頼者は大変よろこんでいました。

「ポイント」・・・第三者の専門家による診断  安心感 適正価格





「購入を考えている土地の調査(1)」

調査内容

今購入を考えている土地があるが、私は地盤のしっかりした場所を考えているので調査してもらいたい。

対応

売主や近隣家の人などを含め調査する。結果、傾斜地の下であることや、川も近くにあり、造成地の2m下に地下水脈のあることがわかる。集水パイプで水を抜き、その上に盛土してある造成地であった。この調査報告をしたところ、やむなく購入をあきらめた。

地盤の強さは家づくりの土台です。また地中のため、善し悪しの判断は、専門知識や調査をしないと出来ません。十分に気を付けて考えて下さい。この方のように不安に思ったら専門家に調査を行ってもらい、安全性を確かめてから安心して宅地を取得していただきたいと願います。  諏訪地方には、日本で一番危険といわれている活断層が走っています。諏訪湖周辺は軟弱地盤。山筋、沢筋は土石流の心配。盛り土、崖、は崩壊の心配。川、湖、諏訪湖周辺は浸水などの水害の心配。・・・・・宅地選定は、家族の生命を最優先に考え、できるだけ安全な土地を探してください。

「ポント」・・・事前調査の必要性  第三者の意見、判断 地盤調査 地下水脈 自然災害回避





「購入を考えている土地の調査(2)」

調査内容

購入を決め契約した土地ではがあるが、後になって心配になる点がいくつも出てきてしまい、是非とも相談に乗ってもらいたい。。

対応

造成地を購入しようとしていましたが、将来的に隣接地にゴミ置場が出来る・・・、陽の当たりが悪いのでは・・・、近くの資材置場が騒音でうるさいのでは・・・他?
この土地の他にもいくつかあったのですが、それぞれに良い点、悪い点があることを指摘する。最終的には土地を取り巻く環境を総合的な観点から判断して頂きました。

土地選びの最終判断は難しいと思います。地盤についてはそれなりの調査をすれば判断できますが、土地を取り巻く環境は、人それぞれ考え方が違います。理想を100%満足させる土地は皆無に近いと思います。
重視する点がクリアできているのであれば、細かい点については我慢出来る範囲であれば、決断しても大きな間違いはないはずです。それ故に第三者的立場の信頼できる専門家の意見を聞くことは大変貴重であり、安心して決断できるものと思います。
土地は家づくりの土台で、大金の買い物です。しっかり見極めて納得してから取得して下さい。

「ポイント」・・・専門家によるアドバイスで安心 完璧な土地はありません




「境界の問題(1)」

相談内容

30年前に隣家が家を増築する際、建物の一部がこちらの土地に入っていた為、宅地賃貸借契約証書を作成し、両者で保存はしていたが、測量図等はなく、文章のみの為、境界線が不明確のままになっている。どうにか明確にしておきたい。

対応

現況や書面などを調べ、境界線に関わる関係者(県、市、財産区、隣接関係者他)に来てもらい、官、民、の境界いを出す。問題になっている境界線を私が第三者的の立場に立って、経過及び現況をよく調べ説明した上でお互いに納得できる境界線を提示する。少し時間もかかりましたが、互いに納得する。

境界線のトラブルは後を絶ちません。個人の権利を守ることは当然なことですが、人間の本能の中に、どこか「自分に利益を」などの勝手さが強く出てくるのでしょうか。後継者などのためにも、不明確になっている境界線を明確にしておいた方が、後々のトラブル防止になり、近所同志のお付き合いのためにも大切なことだと思います。
第三者の立場の専門家が仲裁役になり、公平、公正において互いに納得できる境界線を出すことが大切ではないでしょうか。 親が亡くなった後、相続した子供の代になった時にこうしたトラブルが発生しています。 我が子のためにも、境界は明確にしておいて下さい。子孫にトラブルを残さないための責任でもあると思います。

「ポント」・・・境界は明確にしておく  第三者による調停で解決




「境界の問題(2)」 時効取得

相談内容

隣家との境界が前々から少し不明確になっていたが、知人の土地家屋調査士に手続きの全てを任せた。しかし、隣家に話をすることなく登記処理をしてしまった。悪意は全くなかった。

後日隣家に「正当な登記処理を」と提訴されてしまった。

対応

今までの経過と正しい境界を調査する。

原告側(隣家)の弁護士と充分に協議を重ね、正当な境界を示し、現場で立会い確認の上で、納得していただき和解した。
この件の問題はとても複雑で、一年近くかかりました。最後は裁判を行い和解しました。
こちら(被告)は、弁護士に代理人としてお願いすることなく、私の出来る範囲のお手伝いの中で進め、解決することが出来ました。

※ 今回の相談者は、結果的に隣家(提訴された相手)に時効取得により20坪程取られてしまいました。幾人かの弁護士の先生方に聞いてみましたが、法的にしかたがない、ということでした。 納得できませんが、極端例でもありますが殺人事件も15年で時効です。

境界が不明確になっているのに、そのままにしている方が殆どです。しかし、そのままにしていると、後々になって大きな問題になってしまいます。参考までに自分の土地を相手が悪意であって20年間物を置いたり、使用していたことが事実であれば、法律上で20年の時効取得となり、相手の土地に変わってしまいます。同意であれば10年です。登記をしてあっても同様です。境界は自己管理が必要です。自己責任ということになります。自分の権利事は他人に全て任せるのではなく、自己管理責任においてもしっかり守って下さい。

「ポイント」・・・境界は自己責任で管理  時効取得で取られた 




「中古住宅の購入の可否」

相談内容

親戚筋から土地60坪、木造2階建、築25年の中古住宅を親戚相場の2,200万円でどうかと言われているのだが・・・?

対応

仲介の不動産屋の評価は2,400万円だと言われているそうでしたが、当社で正当な評価をする(買主の購入後の利用計画を考慮して)。
当社で出した評価金額は、1,400万円でした。

不動産屋さんの評価(不動産屋さんは、仲介が仕事になりますのでとりあえず少し高めの評価金額を示して、売りと媒介契約を結びます、その後に金額を少しずつ下げていきます)、親戚相場、と言われても、適正な価格かどうかの判断は難しく出来ないと思います。やはり第三者的立場で判断して頂ける、信頼出来る専門家に相談するのが安心だと思います。依頼者は納得して購入をあきらめ自分の理想とする住まいづくりを始めました。それから一年後、理想の宅地を取得し、理想とする自然住宅を完成させています。

「ポイント」・・・第三者による専門家の評価  親類相場のあいまい 




「中古別荘の購入の可否」

相談内容

借地権1000坪の土地に、木造110坪、築26年、中古物件の購入の最終決断の相談に来ました。

対応

土地広さと、永住するのに広い建物に魅力があったようですが、永住となると1000坪の土地の手入れ、築26年の建物を要望通りリフォームすれば2000万円以上かかる上、設備などの維持費及びランニングコストが2倍近くかかり続けてしまう。また、理想のプランにはならないことなどを説明する。未練なく諦める決心がついたようです。

中古住宅の購入の判断は難しいものです。多少のリフォームである程度住み続けることが出来れば良いのですが、大金をかけてリフォームすることは慎重に考えた方が良いです。長い目で見れば土地を購入し、新しく家づくりされた方が良い場合の方が多くあります。
また、この相談者は、中古物件の購入費額については良かったのですが、購入後のリフォームをはじめ、他にかかる費用については、よく把握していませんでした。資金計画について明確にして考えて頂きたいと思います。

「ポイント」・・・資金計画不足  維持費の明確  将来設計不足




「地主の知らないうちに家が建ち暮らしている」

相談内容 とにかく相談にのってください と来社する。 

私達ち(地主)の知らないうちに、家が建てられそこで暮らしている人がいる。  どうにかしてもらいたい。

対応 今までの経過と、なぜそのようなことが現実に起きたのか、厳密に調査する。

現状を把握した上で、弁護士にはいっていただき解決する。

この相談にはビックリしました。地主側からは、その住人に立ち退き命令を書状にて出しました。住人も驚き、売買契約の上で土地を買った,不動産屋に対し異議申し立てをしました。この件についてよく調べると、詳しくは言えない諸事情がありました。が  この土地を売った不動産屋は、地主の了解を得ないまま、自身が土地の売主になって、住人と正式に土地売買契約を締結して、その後地主名の三文判を買ってきて農地転用の許可をとってしまったのです。 農地転用の許可がおりれば、所有権の移転後に家は建てられるのですが、なぜか移転しない状態で家を造ってしまいさらに暮らし始めていたのです。 地主としては、いずれ売るつもりではあった土地だが、知らないうちにこのようになってしまったことに、関った不動産屋が許せなかったようです。その後双方が弁護士を間に入れ、不動産屋に対し異議申し立てをしました。 土地の売買については、地主とすでに家を建てて暮らしている方と、新たに交わし直して所有権を移転し、お互い納得して解決しました。  嘘のような本当の話しです。 皆さんも専門外、特に高額な買い物には充分に気をつけてください。

「ポイント」・・・悪徳不動産業者 地主の了解無しに農地転用許可   




「買った土地に瑕疵がある」

相談内容 安心して土地を購入したが、後になって土地にに瑕疵があることが解った。

しかしその業者は最近倒産してしまった。どうすればいいのですか。

対応 今までの経緯について調査する。

残念ながら瑕疵であると断定できない範囲であること。なによに業者が倒産してしまい、どうにもならないこと・・・と報告する。

最近このような話しや相談があります。建築施工も同じことで、契約直後に倒産してしまい、契約金500万円をただ無駄にしてしまった・・・・等の事例が結構あります。 契約する時は、やはり相手の業者が本当に信頼出来るか、ちゃんと調査する必要があります。 衝動買い的な契約や、よく知らない業者だが一番安いからお願いする、といった考え方での決め方は危険です。高額な買い物です。最終的には自己判断責任になります。 少しでも不安に思ったら、見極めが出来るように、信頼出来る専門家を探し相談してみて下さい。

「ポント」・・・安心できる不動産業者の見極め  事前の地盤調査




「アパート経営について」

相談内容

アパート建設会社に勧められ、1億円かけアパート建設を計画しているが、少し心配なので相談に乗って欲しい。

対応

アパートの建設予定場所や事業計画費を調べてみる。場所は八ヶ岳山麓であること、ローン35年、入居率90%で、年収300万円とあるが・・・。入居率は間違いなく年々下がるし、維持修繕費は計画の倍以上はかかる・・・等々検討してみる。
事業計画通り行かず、相続税対策とも言われているのに、逆に子供らにローン返済の借金を残してしまう可能性の方が大きいことがわかる。契約の寸前でしたが、経営を諦めたようです。

アパート経営は本当に慎重に考えて下さい。アパート建設会社は建築受注に向け、「年間の高収入」、「相続対策」・・・、中には「5年間、10年間、30年間の入居保証・・・」と売り込みに来ます。しかし、上記のようにそんなにうまく行かないものです。現状のアパートがそうです。新しい建物が出来て、皆そちらに移ってしまいます。30年の保証などといっていますが、よく精査する必要があります。

投資話と同じで、儲け話は他人に言わず自分でやっているはずです。「絶対に儲かります・・」などに安易に乗らないで下さい。
アパート経営で成功している人は10%程で、他は後悔している方々が殆どではないでしょうか。真剣に考えるのでしたら、やはり第三者の専門家に相談して進められた方が安心かと思います。

「ポイント」・・・アパート経営の成功者は10分に1ほど  迷ったらやらない







その他の実例

「雨漏り」「ひどい結露」・・この件での相談例が多い。「設計監理者とのトラブル」「基礎工事の欠陥」「契約内容と違う」「施工業者とのトラブル」「リフォームについて」「土地の有効活用法について」「相続問題」・‥他。

 些細な問題や悩み事はともかく、大きな問題をそのままにしたり、泣き寝入りしたりすると、後々ずっと頭の中に嫌な思いが残ります。業者に不信感を持ちつづけるだけでなく、夢であり大金を掛けて実現した家なのに、愛着が持てなくなってしまいます。

こうしたことに費やす時間や、精神的な苦痛は、お金ではかえられない大きな損出となります。そのまま“心の傷”を引きずってしまうと、ご自身や家族に対しても何らかの悪い影響が発生してしまいます。

このような事にならないようご自身や家族の為にも、自分が納得できるように強い気持ちを持って問題を解決して下さい。大金を使って、苦労して建てた念願の家に、少しでも愛着を持ちつづけられるようにしてください。


トラブルを越えた向こうには、楽しい家づくり、新たな生活が待っているはずです!


最近、こうした相談も・・・
●金銭的な問題(債務に関する相談)

「多重債務で生活が苦しい」

相談内容 消費者金融などに手を出してしまい、住宅ローン、消費者金融などの多重債務により生活に困っているが、どうしたら良いのだろうか。
対応 住宅ローン、消費者金融などの借入金及び返済金額やその人の年収、生活費などを計算してみる。

私のアドバイス出来る範囲には限界があります。私の手には負えない場合は、信頼の出来る司法書士、又は弁護士の先生を紹介して、一緒に解決しています。


※参考までに・・・
簡単ではありますが、多重債務者の法的救済の措置を説明しておきます。

1.調停 各債権者との間で、利息制限法に基づき、残債務額を確定してもらい、返済方法について合意の上、それに基づいて返済してゆく。
<特長>
・手続きが簡単で費用も安い。
・債権者の合意が必要になる。
・元金は全て返済してゆくが、利息や返済方法は話し合いによる。
2.個人再生 総負債額の一部を再生計画に基づき分割返済することにより、残りを免除してもらう。
<特長>
・手続きが複雑で費用も高いが、債権者の合意がなく、最低限の生活費を確保した残金で返済になるため、元金をカット出来る。
3.破産 支払い不能状態の債務者の総資産を換価、配当の上、支払い義務を免除してもらう。但し、免責不許可事由(ギャンブル、遊行など)に該当する場合、免責許可されないこともある。

調停、個人再生で借金は必ず減る。
調停では、「借金額を減少させること」が最大の目標となっていため、業者の主張している金額より必ず減るそうです。
沖縄調査では、平均で一人200万円程借金が減り、「特定調停で借金は半分になる」との声が広がっています。不思議なことではなく、「無理なごり押し」や「泣き落とす」訳ではなく、法律等の決まりで必ず減るそうです。

利息制限法  (出資法では上限29.2%  利息制限法と出資法との間に有る「グレーゾーンは3年後には廃止されます)
利息についての基本的な法律は、「利息制限法」です。この法律では金銭貸付の場合、元金の額により利息が制限され、下記の利率を超える「利息の超過部分は無効」と決めています。損害金も下記の利率を超えるものは無効となっています。
元金10万円未満 利息 年20% 損害金 年29.2%
元金10万円〜100万円未満 利息 年18% 損害金 年26.28%
元金100万円以上 利息 年15% 損害金 年21.9%
上記以上の金利は違法ということになり、超えて支払った金は無効となり返金請求が出来ます。



住まいづくりトラブルの防止のポイント
1. 家づくりの計画は、少し時間をかけ出来る限り勉強してみる。  いいとこ取りでなく、トータル的に
2. 契約は急いで結ばない。  (お買得、○○セール、○○限定、モニター、とりあえず・・・などの営業戦略にのらない)
3. 口約束やサービス工事・・・など、あいまいにせず、契約書に入れておく。 特記事項・・などで細かく記入しておく
4. 業者選びは出来る限り近場で、信頼でる業者を探す。 一生お付き合い出来そうな
5. 打ち合わせ内容は、全て記録に残し、お互い確認して保存しておく。
6. 疑問に思ったことは先延ばしにせず、その場で納得出来るように解決していく。
7. 悩み事や、わからないようなことは、強い気持ちを持って、信頼できそうな専門家に相談する。
8. 最終判断(契約)前には、間違いがないか、念のため信頼できる専門家の意見を聞いてみる。
9. うまい話しはありません。 惑わされないよう、そのからくりを見極める努力をする。 何事も必ず、それなりの理由や仕組みがあります
10. 紹介(知人、親類、関係業者・・・)で業者を決める時は、本当に信頼できる業者かしっかり見極める努力をする。
11. 全て他人任せでなく、自分で出来ることは自分でする。 他人任せの家づくりでなく、自身が主役
12. かかりつけの信頼できるお医者さんのように、家づくりもそうした人を探してみる。


トラブル解決は 小さいうちに 少し整理して 冷静に 行ってください


安心できる家づくりの提案
“その場しのぎ”は絶対にいけません。本当に信頼できる窓口を探し、一緒になって築き上げていくことではないでしょうか。独学で勉強して、自己責任において、正しい家づくりを安心して実現させることは大変難しいことだと思います。  一人では難しく、やはりパートナー選びでしょうか。

オータ住環境では、家づくりの「専門家」として、また「利害関係のない第3者的」の立場において、こうした相談に応じています。

新聞記事 掲載内容

 「家づくりでのトラブル防止

夢であり、また多額の財産を掛けて作る「家づくり」において、トラブルは避けなければなりません。以外に多いトラブルの現状を知っていただき、間違っても自身の家づくりにおいて、トラブルが発生しない様に注意して進めて下さい。

トラブル発生の現状

私の業務は、住まいづくりを「家づくりトータルコーディネート」として、専門知識の少ないお施主と共に、夢の家づくりを適性価格において安心して実現出来る様にお手伝いしています。
また、全国の中で、家づくりなどで、トラブルになり困っている方々のために「住まいの110番」を設置し、9年が過ぎました。今までに300件は超える相談を受け、解決出来る様お手伝いしています。難しいトラブルは、司法書士や弁護士の先生とのネットワークで解決しています。
トラブル相談の内容はさまざまですが、ベスト3を紹介します。

ベスト1 「契約解除」

こうした相談は月に2件ほど来ます。一番の原因は、契約を急がされたり、まだ具体的に家づくりの設計ができていないケースでの契約、が多くみうけられます。大手ハウスメーカー・建設会社・工務店・・と、以外ですが大きいハウスメーカーが多くあります。「とりあえず仮契約を・」「・・セールで今がチャンス」「・・限定」。

契約ごとは、くれぐれも慎重に考えて下さい。契約時は契約金を多額にしないこと、もし要求してきた時は、工事着手金として、着手した時に支払う事が安心です。それと契約時には解約時の条件をしっかり確認しておくことが肝要です。安易に契約を急がせようとしている業者による営業戦略にのらないことです。契約した以上、正当の理由が無い限り、契約金を全額返していただくのは難しくなります。

ベスト2 「工事中のトラブル」

人間の行うことですから多少の行き違いは、必ずあるものです。しかし「この工事はサービスします・ここはこうします・・・」と打ち合わせしたにも関わらず、増工事になったり、打ち合わせたどうり出来ていなかったことによるトラブルがやはり多くあります。

こうしたトラブルを未然に防ぐには、口約束ではなく、必ず書面にて確認しておくことが大切です。
契約内容も同じで、出来るだけ詳しく特約事項とうで明記しておいて下さい。

工事に入ったら、打ち合わせ事項、特に決定・変更内容に付いては、確認書(打ち合わせ議事録)としてきちんと互いに確認して残しておいて下さい。こうしておけば、後になっての食い違いは発生しません。

ベスト3 「引渡し時のトラブル」

お施主さんとの引渡し確認において、多少のキズや不具合があっても、手直ししていただくことができます。しかし、なかには欠陥や手抜きと判断できるような問題ヶ所が発見されるケースがあります。この不具合を工法上の理由できれいに直せない、場合によっては直せないヶ所も出てきます。こうしたことで大きなトラブルとなってきます。「建て直していただきたい」「残金の700万円は支払わない」「裁判する」・・とますます大きなトラブルとなっていきます。

引渡し前には、業者としてきちんと完成検査を行い、不具合は全て直した上で、お施主さんに引き渡していただきものです。残念ながら出来ていない業者が多くあります。

こうした問題点が発覚したときは、施行業者に誠心誠意ある対応をお願いして下さい。それでも納得出来ないような時は、第3者の専門家に相談してみて下さい。弁護士の先生に相談するのは、その後の段階でよいかと思います。

トラブル防止のポイント

1) 家づくりの計画は、出来るだけ勉強してみる。

    いいとこ取りだけでなく、少し時間をかけトータル的に勉強してみる

2) 契約は急いで結ばない。

    お買い得・00セール・とりあえず・・などの営業戦略にのらない

3) 業者の選定は近場の信頼出来る業者にお願いする

    メンテナンスも考え、大切な家を一生見ていただける、近場の信頼出来る業者を探す

4) 打ち合せ事項とうは、記録に残す

    口約束や、決め事などは「打ち合わせ議事録」として作成し、お互いに確認し残す

5) 疑問点などは、早めに解決する

    解らないことや、悩み事などが発生したら、早めに解決する努力をする

6) 最終判断(契約等)で迷った時は、誰かに相談する

    専門的なことは、信頼出来る専門の方を探し相談してみる

7) 出来ることは、他人任せでなく自分でする

    資金計画の融資などは、業者まかせでなく自身で行う姿勢が大切です

8) 家の主治医のような、専門家がいれば安心

    家も生き物と同じです。主治医のような信頼出来る専門家をさがしてみましょう


  ご自身の努力で、トラブルは防止できます

いままで、数え切れないほどのトラブルの相談を受け、解決のお手伝いをして来ました。やむなく200万円の損害を被った方もいます。私はその方に、「間違えば3000万円の損害を被るところをこの金額で済んだこと。勉強代だと思ってあきらめ、新たに間違いのない理想の家づくりを実現して下さい」と言って理解していただきました。

家族の生命を守る・多額の財産を守る・環境(地球・地域・家内)に配慮・・と、こうしたこと充分に考えられた家を、トラブルのないように実現していただきたいと願っています。

参考までに、私のホームページの中にある「住まいづくり110番」を見ていただければ、相談事例やトラブル防止について詳しく掲載してあります。これからの家づくりに、なんらかの参考になるかと思います。是非一度のぞいて見て下さい。


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