「大手ハウスメーカーとの契約解除」

正当な解約理由をアドバイスし内容証明にて業者に送りる。その後認めてもらい、無事損害を被ることなく３００万の全額を返していただき解除できた。


考察

トップハウスメーカーですが、このような結果を招いています。営業マンは、言うまでも無く早く契約する事を考えています。調子のよさそうなことを説明して、０００なので、とりあえず契約をと、急がせています。また専門的な家づくりの知識は少ないので、会社のマニュアルで対応するのがやっとではないでしょうか。例えば今回の相談のなかでの話しですが、「木造の家は全て防蟻処理（薬剤使用）が法律で決められている」と営業マンに言われたそうですが、必ずしもそうでは有りません。 ヒバ・桧木などの材は必要ありません。

　私が不思議に思うことは、「とりあえず仮の契約をして下さい」とせがまれることです。仮の契約などはありません、正式な契約であるはずです。仮に契約するにしても「契約金の精算」について、よく理解しておいて下さい。今回の例では、無事に損害をこうむることなく解約できましたが、ほとんどのケースでは、全額か、良くても半額は返ってきません。

「ポイント」・・・契約解除　大手だから　とりあえず契約（ハウスメーカーはほとんど）　　契約時は解約清算の話もしておく　　　

「工事中の隣家とのトラブル」

ですが、これから近所同士のお付き合いを考え、それ相応の対応をしておくようにアドバイスする。

考察
住宅建設をする上で、隣の家からの苦情が一番困ります。家づくりをする前には十分な調査を行い、個性的な家づくりをする中で、近隣環境にも配慮した設計にしましょう。それと着工前の挨拶に伺う時には、十分に相手に配慮しておくことが必要かと思います。

「ポイント」・・・施工者による着工前の調査　近隣挨拶　　業者の管理責任　　今後の近隣家との関わり　民法上のトラブル

「完成引き渡し時におけるトラブル（１）業者側からの相談」

施主に今後の方向性について提案し説明する。直せるものは誠意を持って直していただき、取合等で直せないものについては、その工事分を減額精算（多少の損害賠償金も含め）することで施工業者と施主側との話し合いがつく。

「ポイント」・・・工事管理不足　社内検査不足　引渡し検査の不備　対応不足　アフター対応不足　　どこかで折り合いを（調停）　

「完成引き渡し時におけるトラブル（２）」

もし、誠意がないような態度をしてきた時の、こちらのそれ相応の対応の仕方についてアドバイスする。

「ポイント」・・・友達、親類・・依頼のトラブル　　契約内容があいまい　　打ち合わせ議事録の不備

「完成引き渡し時におけるトラブル（３）」

その業者に対する対応策を提案し、今後についてアドバイスする。するとその後、施工業者も冷静になり、話し合いをしてお互いに納得して和解したとのことです。

「ポイント」・・・親しき仲でも契約書締結　　施工業者の選定ミス

　「メンテナンスをしてくれない」

相談内容

家を建て直して1年半。大きな問題点があるのに半年以上連絡一つしてくれない。

対応

問題個所を含め建物全体の現況調査し、報告書を作成。

住宅会社に来てもらい調査報告書を提示する。当社で問題の原因を解明するとともに、他の不備なヶ所を含め全て無償にて施工業者に大改修させる。



考察

この件も大手ハウスメーカーです。安心、一生のお付き合い・・・と言いながら、このようになってしまっています。展示場やＣＭで宣伝していることとは大きく違ってしまいます。お施主さんの顔を見ながら対応しているのでしょうか？うるさい人には早く、おとなしい人にはそれ相応に・・・？
今回の私の調査報告書に対して、このハウスメーカーは、会社の信頼回復のためにか、本社にて「対策会議」を行い、対応策についての返答が返って来ました。

「ポイント」・・・大手という安易な安心感　　担当者の能力不足　メンテナンス放棄

「小屋裏の結露　」

小屋裏の換気設計量は建築基準法をクリア出来ているもの、他の諸条件（屋根上の積雪、自然環境、家の建つ場所、家の造り、生活スタイル・・・）も重なり、換気が設計量以上に必要になり充分に機能していない。　設計者と施工業者にきてもらい、改善方法を提案して改修させる。

考察

この例は、設計者と施工業者もいながらにして、改善方法がわからずに、相談にきたものです。小屋裏に入ってみると、2月というのにサウナ風呂のように蒸し暑くなっていました。野地板は、驚いた事にひどいところは、キノコが出来そうなくらいに、水分を含みカビが発生していました。板は黒くカビで変色し、腐りはじめているような所もありました。最近こうした結露の相談が増えています。裁判沙汰になってくケースもありますので、施工業者は充分に注意して施工していただきたいと願います。　結露は断熱と換気の機能が充分でないことから発生するケースが多くみうけられます。　設計者も施工業者も、断熱と換気（特に通気の必要性）の関連性や機能性をよく勉強して、もっと認識を深めて行っていただきたいと思います。

「ポイント」・・・設計者・工務店の技術能力不足　　冬季の加湿過剰　小屋の換気不足　高冷地の住宅

「塗装工事におけるトラブル」・・最近急増

依頼した業者の信頼性はよく解らないまま進めてしまった。　依頼した理由を聞くと、「他者より低価格」「フッ素を入れているので強くて長持ち」・・・。

「工事の丁寧さ」「工事の工程」「塗料の種類と濃度（薄めても解らない）」「フッ素の割合（少ししか入っていない）」こうしたことは、後になっても解り難いものです。本当にひどいものは、修復、やり直し・・とできますが、やり直しとなると大変です。裁判沙汰のケースもあります。



考察

塗装工事に関してのトラブルは昔から多いです。一つの要因として、独立しやす業種なので、なかには心無い方々が塗装業を始めるケースが多いです。技術的に未熟なうえ、少しでも利益を多く出そうとして、「不適切工事」「手抜き工事」をしてしまうのです。塗装材料の不適格・材料を必要以上に薄める・「うちはフッ素入りなので他社より強く長持ち」とアピールするもフッ素は微量にしか入っていない・適正な工程を無視している・工事が雑・・・・・他、手抜き工事の項目は上げ切れません。　トラブルとなっても、最終的には泣き寝入りしているケースがほとんどです。

よって、価格や安易な営業的な魅力だけで決めるのは危険です。　本当に信頼できる業者を探してお願いしてください。探せない場合は、信頼できる知人や、信頼できそうな専門的な窓口を探して相談なり業者を紹介してもらってください。何事も専門的なことはご自身では判断がつきません。「この人なら大丈夫」と、出来るだけ信頼出来る方にお願いして下さい。

「ポイント」・・・信頼できる業者にお願いする　　手抜き工事は素人では見抜けない　　塗料の粗悪　いい加減な作業工程　安易なセールス戦略に乗らない　メンテナンス　　　

　「リフォーム工事のトラブル」

相談内容

関連業者の紹介で、リフォーム工事を行ったが、不具合がいくつもあり、再々工事をするが改善されない。その業者は最後に「もうやらない」と捨てぜりふを残してそのままになっている。

対応

不具合や対応について話しを伺う。
工事中の養生不足による畳の汚れ、クロス張りの不具合、敷居やかもいの大工工事によるユガミ等により建具が入らない・・・他。

私として、いくつか提案をする。その中で一番良いと考えられる方法にて、不具合等について直す。

考察

○○の「紹介」で業者を決める方が多いと思います。しかし一番大切なことは、紹介してくれる方がその業者についてどれだけ知っているか、「本当に信頼して大丈夫」という気持ちがあるかということだと思います。私が人や業者を紹介する時は、やはり私が責任を持って“信頼できる人や業者”しか紹介できません。万が一、トラブルなどが発生した時も、責任を持って対応するでしょう。
安易な考え（知人、親類だから・・・）や、特に利害関係の優先したような紹介は気を付けて考えて下さい。

「ポイント」・・・業者の選定ミス　対応能力不足　　

　「リフォーム後のメンテナンス」

相談内容

５年保証と言いながら、不具合がいくつもあるのに、なかなか対応してくれない。

対応

リフォーム工事の経過及び工事後の調査をする。

業者に不具合を指摘し、直してもらうが、県外業者ということもあって対応が遅く、また誠意ある修理工事をなかなかしてもらえない。細かいところも含め、いくつもあり、その都度連絡し対応してもらっているが、納得出来る工事とはならない。

考察

リフォーム業者は県外であり、職人も県外者であるため、どうしても対応が遅くなってしまいます。来た大工さんが塗装を行ったりなど、「とりあえず直しました」という感じが目立っています。
リフォームは新築と違い、安易に考え、進めてしまっている方が多いようです。新築と違い、既存の建物に適したもので、リフォームの目的に合ったプランで、かつ無駄な工事や費用をかけないようにしたいものです。
リフォームを成功させるためには、本当に信頼できる窓口を探し、安心出来る職人さんに工事をして頂き、また不具合があった時でも誠意を持って素早く対応してくれるところでしょうか。リフォームを簡単に考え、またクレームにしても新築と違って「まあ、しょうがないか」等、諦めてはいけません。

「ポイント」・・・業者の技術不足（会社の成績優先で技術者の能力不足）　会社の利益優先過ぎ（お客様のために・・と言いながら）

　「リフォーム業者における耐震補強工事」

相談内容

無料で行ってもらった住宅の耐震診断の結果、「危険」と診断され、心配になり言われるまま補強工事を行ったが・・・。

対応

当社で精密な耐震診断を行ったところ、耐力的には十分にまだ余裕があることが判明。工事内容も3人が半日程度で行ったものであり内容についても疑問点が多い。

当社で調査報告書を作成し施工者に指摘。協議の結果、契約金額230万円の工事代金が、80万円に減額されましたが・・・？



考察

耐震補強は専門的な知識がある者が行うべきであり、知識の乏しいリフォーム業者が容易に行っていることはおかしな事です。補強すれば全て強くなるとは限りません。逆に全体のバランスが悪くなり、余計に危険な家にになってしまうこともあるのです。もし心配でしたら、信頼できる専門家に相談してみて下さい。

「ポイント」・・・飛び込み営業の危険例（即、判断してはいけない）　　少し時間を置いて判断　迷ったら専門家に相談　適正な耐震補強

　「住宅完成後の不安」

相談内容

住宅建設中に請負業者とトラブルになり、途中解約して後は自分で完成させたが、不安な箇所がいくつもあるので見に来て欲しい。

対応

大きな問題はないものの、不安要素はいくつかあった。私の信頼できる大工さんに補強工事をお願いし、不安材料などをなくす。



考察

最近、このようなケースがいくつかあります。契約した直後に会社が倒産してしまい、340万円、またある方は1,000万円をただ無駄にしてしまった方々がいます。安くお願い出来る施工業者を探す気持ちはわかりますが、万が一のこともよく考えなければ、せっかくの念願の家づくりがうまくいかず、大きな損害や補修工事だけでなく、後々ずっと嫌な思いを残すことになります。
大金をかける念願の家です。本当に信頼できる地元の施工業者を探して下さい。信頼できる業者とは、会社の経営内容の不安もなく、完成後もメンテナンスを含め、本当に一生のお付き合いが出来そうな業者ではないでしょうか。

「ポイント」・・・安い工事費の危険性　業者選定の失敗　　信頼できる業者選定　

　「増工事が多すぎて予算オーバーになってしまった」

相談内容

最初は坪４５万円で自然住宅が出来ると言っておきながら、なんだかんだで完成して精算してみると、坪単価は６０万円を超えてしまった。

対応

こうした相談は、正直言って難しいです。と言うのは、契約書や経過についても、法的には大きな問題は殆どありません。

考察

※ローコスト住宅は、こうした傾向のトラブルがあります。坪２８万円から・・・とありますが、結果的には坪４０万円を超えるケースが殆どです。また、今回のように自然住宅で出来るだけムクの木を使って「坪４５万円程で出来ます」と言い、お客様の気持ちを引きつけておいて、仕様、間取り、器具などの変更や契約時に不透明になっていた別途工事などで、結局は６０万円を越えることは業者は最初からある程度わかっていたはずです。
これからは「インフォームド・コンセント」、業者からのお客様に対する説明責任がしっかりと問われる時代になっています。しかし業者は、あの手この手でお客様の気持ちを引き付けて受注すること（受注営業戦略）に力を入れていくことは今後も変わらないと思います。やはり、お客様が自己責任において、しっかり見極めることしかないと思います。

「安くていい家」・・と、宣伝していますが、やはりそれなりの仕様、仕組みがあるのです。

「ポイント」・・・坪単価で判断しない　ローコスト住宅の落とし穴　引越しまでの総工事費の把握　　

「売買契約を解約したい」

その結果手付金を放棄することなく、無事解約することができた。


考察

契約事を少しでも急がせようとする業者には要注意です。言うまでもなく、売主や仲介者は自分の利益が優先ています。お客様にとって不利益になるようなことは不透明にしがちです。大金の買い物です。スーパーなどのように衝動買いのような契約は間違ってもしないで下さい。もし本当に気に入ったのでしたら、最小金額の手付け金（１〜３万円ほど）にしておき、許された期間のあいだに、第三者的立場の信頼できそうな専門家の意見を聞いてみて、最終的に契約を結んで下さい。

「ポイント」・・・当日契約は絶対にしない　第三者の意見も聞いて判断する　　

「契約の立ち合い」

考察

私の判断は難しいところでした。お客様は物件を気に入っている。しかし契約となると、物件の権利関係や信頼できる会社であるかがわからない。業者は「この物件は他にも幾人か気に入った方がいる（いかにも早い者勝ちと買手の足元を見る）。当社の契約はいつもこうしている。社のやり方です。信用して頂くしかありません・・・。」と。　私は仕方ないので、最大限の注意を払い、契約締結に同意し立ち合いました。翌日（月曜）に出来るだけの調査をして、納得した上で手付金を振り込みました。その後は無事所有権移転が出来ましたが・・・。

何事でも売り主は消費者に不安を与えるようなことはあってはなりません。これでは「消費者の足元を見て商売している」と言われても仕方ないように思います。この件について司法書士の意見も聞きましたが、単に不透明な契約はやめた方がいいと進められました。この業者は最近急成長させている「全リホーム済みの家」を販売している会社です、売上優先で消費者のことは、後まわしのような感じです。

「ポイント」・・・営業戦略　相談者が居て本当に良かった　　即断は要注意

「購入を考えている土地の権利が不透明　境界も？」

時間をかけながら一つずつ確認して行き、無事に土地（借地権）を取得できました。

考察
この件では、半年以上掛かったでしょうか。土地については、私だけの調査やコメントで済みますが、土地の権利（借地権）については、大変苦労しました。と言うのは、権利を証明するものがなにも無いのです、その土地の謄本をみても、管理者でなく、地主の権利だけになっていました。借地の管理者は「信用していただくしかありません」というだけです。登記上の地権者や役場、弁護士・・・に確認してもらったり・・・と時間を掛けどうにか確認できました。　

さらに、境界については、測量図があったので安心していたのですが、なにげなく境界杭を確認していると、どうしても隣接地との境界が合わなかったのです。私の方で、現状の境界杭を確認して、土地家屋調査士に依頼し現況測量図を作成しました。この図面と最初にいただいた借地の測量図と重ねあわしてみたのです。すると隣接地との境界杭と図面の位置が合わなく、６０坪もこちらに入りこんでいるのが解ったのです。この件につき、隣接の借地権者に問い合わせたところ「晴天のへきれき」と驚いて、早々わたしと現状の杭の確認をしました。こうなった原因は、借地の管理者が、隣接者が８年前に購入さたときに、測量図があるにもかかわらず、間違えた境界を確認したそうでした。悪意は全く無かったとのことです。管理者に責任があるのです。　私が間にはいり解決していきました。双方納得のうえ、入りこんでいた６０坪にもう２０坪加え、８０坪を隣接者に適性価格にて譲る事にしました。　こうして全てが解決できたところで、安心して土地（借地権）を取得されました。　この件では、本当に苦労しました。あらためて、不動産を取得する難しさというものを実感しました。

「ポイント」・・・第三者の必要性の実感　　権利の確認　渡された測量図に重ねた現状そ苦測量図　　

「手付金を払う前に土地と売主を調査してもらいたい」

調査内容

不安でまだ決断できません。契約前にこの土地（住宅用地）と売主の不動産業者について調査してほしい。

対応

「ポイント」・・・第三者の専門家による診断　　安心感　適正価格

「購入を考えている土地の調査（１）」

調査内容

今購入を考えている土地があるが、私は地盤のしっかりした場所を考えているので調査してもらいたい。

対応

「ポント」・・・事前調査の必要性　　第三者の意見、判断　地盤調査　地下水脈　自然災害回避

「購入を考えている土地の調査（２）」

調査内容

購入を決め契約した土地ではがあるが、後になって心配になる点がいくつも出てきてしまい、是非とも相談に乗ってもらいたい。。

対応

造成地を購入しようとしていましたが、将来的に隣接地にゴミ置場が出来る・・・、陽の当たりが悪いのでは・・・、近くの資材置場が騒音でうるさいのでは・・・他？
この土地の他にもいくつかあったのですが、それぞれに良い点、悪い点があることを指摘する。最終的には土地を取り巻く環境を総合的な観点から判断して頂きました。

考察

土地選びの最終判断は難しいと思います。地盤についてはそれなりの調査をすれば判断できますが、土地を取り巻く環境は、人それぞれ考え方が違います。理想を100%満足させる土地は皆無に近いと思います。
重視する点がクリアできているのであれば、細かい点については我慢出来る範囲であれば、決断しても大きな間違いはないはずです。それ故に第三者的立場の信頼できる専門家の意見を聞くことは大変貴重であり、安心して決断できるものと思います。
土地は家づくりの土台で、大金の買い物です。しっかり見極めて納得してから取得して下さい。

「ポイント」・・・専門家によるアドバイスで安心　完璧な土地はありません

「境界の問題（１）」

相談内容

対応

「ポント」・・・境界は明確にしておく　　第三者による調停で解決

「境界の問題（２）」 時効取得

相談内容

隣家との境界が前々から少し不明確になっていたが、知人の土地家屋調査士に手続きの全てを任せた。しかし、隣家に話をすることなく登記処理をしてしまった。悪意は全くなかった。

後日隣家に「正当な登記処理を」と提訴されてしまった。

対応

今までの経過と正しい境界を調査する。

原告側（隣家）の弁護士と充分に協議を重ね、正当な境界を示し、現場で立会い確認の上で、納得していただき和解した。
この件の問題はとても複雑で、一年近くかかりました。最後は裁判を行い和解しました。こちら（被告）は、弁護士に代理人としてお願いすることなく、私の出来る範囲のお手伝いの中で進め、解決することが出来ました。

考察

※　今回の相談者は、結果的に隣家（提訴された相手）に時効取得により２０坪程取られてしまいました。幾人かの弁護士の先生方に聞いてみましたが、法的にしかたがない、ということでした。　納得できませんが、極端例でもありますが殺人事件も15年で時効です。

「ポイント」・・・境界は自己責任で管理　　時効取得で取られた　

「中古住宅の購入の可否」

相談内容

親戚筋から土地60坪、木造2階建、築25年の中古住宅を親戚相場の2,200万円でどうかと言われているのだが・・・？

対応

「ポイント」・・・第三者による専門家の評価　　親類相場のあいまい　

「中古別荘の購入の可否」

相談内容

借地権1000坪の土地に、木造110坪、築26年、中古物件の購入の最終決断の相談に来ました。

対応

「ポイント」・・・資金計画不足　　維持費の明確　　将来設計不足

「アパート経営について」

相談内容

アパート建設会社に勧められ、１億円かけアパート建設を計画しているが、少し心配なので相談に乗って欲しい。

対応

投資話と同じで、儲け話は他人に言わず自分でやっているはずです。「絶対に儲かります・・」などに安易に乗らないで下さい。
アパート経営で成功している人は１０％程で、他は後悔している方々が殆どではないでしょうか。真剣に考えるのでしたら、やはり第三者の専門家に相談して進められた方が安心かと思います。

「ポイント」・・・アパート経営の成功者は10分に1ほど　　迷ったらやらない