移住先の住宅用地 の選定　　調査　・診断　

調査依頼内容

移住したいので、選定エリア内にある住宅用地を一緒に探してほしい。

対応

私も新しい情報を入れながら一緒に探していきました。

最終的には、13物件ほどを何回かに分けて見させていただくなかで、幾つかに絞込みながら「依頼者の要望に一番適した土地と思われる物件」を、私なりにお勧めしました。もちろん、安全、安心は欠かせません。

勧めた物件について依頼者側は、少し難を持っていたようでしたが、その心配な点をよくよく説明し解決させて、安心させることが出来ました。

早々にお勧めした土地を契約して取得しました。　家づくりも急ぎ進め、どうにか予定の期日までに家が完成し、無事に移住することが出来ました。

今回の相談や依頼は、無理もないと思います。移住ということは、移住先の土地勘はほとんどなかったかと思います。移住の期日ばかりせまってきて少しあせっていたかと思います。また、ご自身の判断のみで土地を取得することは、やはり難しいと思います。私は、私に出来る限りのことはさせていただきました。「オータさんに相談して本当に助かった・・・・」このようなお言葉をいただきました。私としても自分の専門分野でもありましたので、困った方のお役に立ててよかったと思っています。

今回の調査の重要ポイント　「移住地の土地取得」」「物件情報の収集」「」「適正価格」「周辺環境」・・・

住宅用地 の候補地　　調査　・診断　

調査依頼内容

環境のよい、気に入った住宅建設用の土地が見つかったので、一度見ていただきたい。

対応

一見、一番下側（西）で、隣接地は林になっていたので、自然環境は悪くないな。と思いましたが、よくよく周りの環境や自然災害等の観点から、検分してみると幾つかの問題点が発覚してきました。

この一番下にある土地に来るまでの道路は、車がやっと通れるくらいの幅しかないし、側溝（雨水）も当然ありません。雨が降ると雨水は当然低い方へ流れていきます。ということは、一番下にあるこの土地に流れ込んでくるのではないかと推測しました。あらためて雨水の流れている場所や、最終的に何処に流れ込むのかを推測しました。

結果、やはりこの土地に流れ込んでいる可能性が高いことがわかる。よくよくこの土地を見ると、表面が湿っぽく水が流れた後が確認された。

他にも、幾つかの懸念される要素がありました。

こうした問題点や、懸念要素を指摘した結果、この土地の購入はあきらめました。

今回のように、「雨水の影響」を心配しながら土地選定をすることは専門家でないとなかなかできません。　自然災害の予測や雨、風、建物、・・・周りの環境などの影響予測にも出来るだけ注意が必要です。

今回の調査の重要ポイント　「周辺近隣環境」「雨水」「少し割安の価格」「防犯の問題点」・・・

理想のペンション用地　売り地情報　調査　・診断　

調査依頼内容

来客に喜んでいただけそうな、八ヶ岳の眺望よい理想の土地を見つけた。資金計画も含め相談にのってもらいたい。

対応

最初に気になったのが、異常に大きな石、岩が多いことに目が留まる。更には細い小川が流れている。周りの林も歩いてみると、同じような環境であった。私なりにこの土地がどのように作られ現在に至っているか推理してみました。結果、「山の沢筋であり昔は小川でなく川であった場所であり、大雨時などは現在の小川がそれなりの川となって、表面の土を洗い流してきた土地である」。　よくよく調べてみると、大きな石の下は水の流れている音がしていました。

もしここにペンションを建てたら、水害の心配があるうえ、基礎工事などに大金が掛かるし、来客者は夏には涼しく乾燥した場所を好んでくるなので、ここでは湿度が多く、蚊などの害虫も多いと予想できる・・・・。とアドバイスする。

依頼者は八ヶ岳の眺望にはとても未練があるようでしたが、しぶしぶあきらめました。

眺望の良いところを探したいのは、理想かと思いますが、しかしながら、それ以上に、安全性や環境の快適性をもっと重視して探していただきたいです。

今回の調査の重要ポイント　「近隣環境調査」「地盤・水害・・自然災害」「ペンションとしての快適性」「八ヶ岳の眺望」「基礎工事や建築費の増額」

理想の住宅用地 物件情報　　調査　・診断　　　　　費用2.1万円

調査依頼内容

利便性のよい理想の土地を見つけたが、念には念を入れて、専門家に調査をお願いして、安心して取得したい。

対応

利便性は最高であるし、近隣や周辺環境も細かいこと意外は問題はないと判断。地盤は成土ではあったが心配するほどでもなかった。

しいて難を言えば「近くに活断層・ホッサマグナ構造線が東側300Ｍほどの位置に走っている。　相談者はある程度承知し理解していました。

価格交渉や契約締結にむけてもアドバイスする。　　後日、無事に念願の住宅建設用地として取得した。

※　　相談者からは、「一生の大きな買い物なので、安心して納得できる土地が取得できた本当によかったです。もし、相談していなければ、まだズルズルと先延ばしにして、なかなか取得に決心がつかなかったと思います」・・と、安心して取得することができたと、感謝されました。

相談依頼者は、とても慎重でした。高額の買い物ですので、当たり前のこてではあります。メモを取りながら、一つ一つ、疑問点などを解決し納得していきました。

今回の調査の重要ポイント　「周辺近隣環境」「地盤の耐力」「地盤調査」「活断層の影響」「不動産売買契約締結時の注意事項」「適正価格」「価格交渉の方法」・・・

「不動沈下？　　住宅を建てて2年　建物が傾いている？」

驚いたことに、建物の端と端とで4センチほどレベル差があり、柱の垂直も同じく傾いているのが解る。原因を推測して調べてみると思わぬ大きな問題が発覚する。

住宅を建てた土地は、ある不動産屋が造成しものを購入している。造成した時は、表土（盛り土）の1メートルほどは、十分に転圧してあったそうです。しかし、問題は造成する時に、盛り土する前の既存の土地は、そのままで何の処理をせず、その上に盛り土して表土の1メートルだけを転圧してあったことが解る。　これは、地盤調査した結果でわかりました。地盤調査のデーターを分析すると、埋め立てる前の既存の土質は、粘土層であることがわかる。住宅を建てるのには、言うまでも無く地耐力不足である。その上に転圧して盛り土してあっても、住宅建設の重量で粘土層が不動沈下を起こしたのです。

明らかに、不動沈下による住宅の傾きです。しかしながら、司法的に解釈すると、「瑕疵による法的責任は追及できない」とのことでした。残念ではありますが、しょうがないことです。後は設計士や工事を請け負った建設会社に、誠意ある対応をしていただくしかありません。・・・。

この事例は、本当にかわいそうです。不動産屋から購入した住宅用造成地に建てた家が4センチも傾いているのに、司法的責任を追求することができないのです。国交省などや県の関係者にも確認したのですが、今回の4センチは「瑕疵」と断言できる数値までは、高くなかったのです。瑕疵の可能性がある　とか　思われる・・のよな表現で、「瑕疵である」という表現できる数値までいっていませんでした。私も驚きましたが、本当にしょうがないのです。後は民法上で解決です。

しかしながらただ泣き寝入りすることはありません。設計事務所が設計・監理をしているということは、きちんと地盤調査をして、設計する義務があるはずです。それと、工事を請け負った建設会社も、確認する必要はあるはずです。これから、どのように誠意ある対応をしてもらえるか、が一番の課題です。　今の技術の基礎工法で、不動沈下した建物をある程度は直すことはできます。しかし、相談者は「当然として建て直してもらいたい」との主張です。お気持ちはよく解りますが、それは難しことです。もし、裁判で争っても、どこかで妥協するしかありません。いやな感情が大きくなるだけです。

今回事例で、私も改めて教訓となりました。それは「造成地の特有の危険性です」、もともとの地形に、ダンプで土を運びこみ、住宅団地や造成をします。もとが沢筋であったりすれば、水脈が必ずあります。その上に盛り土を行うのですから、地盤がいいはずがありません。地震時に一番被害の大きい場所はこうしたところです。それと、一番南側などの盛り土してある造成地です。南側は景色もよく・・・として購入しますが、コンクリート擁壁や石積等で、高くなっています。　今回の事例のようなケースがやはり多くみなれる場所です。全てがそうだとは言いませんが、「そうした危険性がある場所」ということを覚えておいて下さい。造成地で安全なのは、盛り土の反対で、削り取った場所のほうが安全でしょう。かといって住宅の後ろが高いよう壁や崩れやすいような土手でも困ります。　　住宅を建てるときは必ず安全性の確認をして下さい。地盤調査をし調査結果や建つ場所の環境に合った基礎工事が求められます。　それと、土地を探し購入する時は、地盤や地質を初め「安全性　自然災害・・」を出来るだけ意識し判断して、安全で安心できる土地を取得してください。

「今回の調査の重要ポイント」・・・盛り土による造成地の危険性　地盤調査　地耐力不足　粘土層　不動沈下（特にゆるい傾斜地）　瑕疵として認められない　　どこかで妥協　　　

探していた地域にでた　売り地土地情報　　調査　・診断　

調査依頼内容

探していた地域に、やっと売り地土地情報を見つけたが、心配な点があるので専門家としてのアドバイスをお願いしたい。

対応

契約時も立会い、無事に取得できた。

長い間、特定地域の中で土地を探していたようでした。情報をえてからは、すぐに対応をしていました。　いざ取得にむけ売買契約締結となると、やはり安心感がほしいものです。かといって、自身で調査するにも限界があるかと思います。

今回の調査の重要ポイント　「安心して取得」「近隣環境」の調査「契約の立会い」「地主、公図・・権利関係の調査」・・・

理想の別荘　土地情報　　調査　・診断　

調査依頼内容

理想の別荘土地情報を見つけたが、専門家としてのアドバイスをお願いしたい。

対応

その土地の隣接地を見ると、会社の保養所などの大きな施設が幾つもあるし、テニスコートなどもあり、夏の避暑時期には、にぎやかな環境になってしまうのでは、とアドバイスする。他に気になる3点ほどを加えて指摘する。　予測できなかった指摘のアドバイスを聞いて未練なくあきらめた。

相静かで広い土地。出来るだけ乾燥し風通しがよく地盤がよく、且つ眺望が良いところ・・・と。なかなかこうした土地は見つけ出すのが難しいものです。

今回の調査の重要ポイント　「理想の周辺環境」「静かな環境」「眺望」「風通しがよく乾燥地」「雑木林」・・・

好条件の住宅用の土地情報をネット上で入手したが　不動産業者や地主が不透明で不安・・　

調査依頼内容

ネット上で好条件の住宅用地の土地情報を探し出したが、どうも、不動産業者や土地について不安だらけです。取得可能か調査してください。

対応

仲介の不動産会社は東京の業者であるため、会社について詳しく調査する。　土地についても、役所や法務局などで徹底調査する。また、土地の名義人は高齢で、介護施設に入所していたため、司法書士と共に「権利人の本人や不動産譲渡の意思確認・・」をする。　

こうして問題点を全て解決し報告。　不動産売買契約締結時の立会いも行う。

知らない東京の不動産屋ということもあり、念のため契約締結時にも立ち会う。　こうして安心して好条件の住宅用地を取得しました。

※ー　相談依頼者からは「半信半疑でいましたが、オータさんのおかげで、こんなに好条件の土地を、安心して取得することが出来てうれしいい」と感謝の言葉をいただきました。

この相談者は、本当に幸運だと思います。と言うのは、私も驚くほどに条件がよく、良物件でした。　ましてや、通常の売買価格の半値以下で広い住宅用地を購入できたのです。購入価格は、不動産業者が造成して分譲宅地販売するときの、地上げ価格（仲介価格の1/3）ほどです。　今回の売り地情報はインターネットで探し出したようです。ＩＴ時代と言われている今の時代を象徴してるかのようです。私は今回の件で、「危険でもあるが、逆に高条件の物件などを、より安く探すことができるのだと」、改めて便利さと、怖さを同時に実感しました。

今回の調査は、いろいろと大変でもありました。本当にあるかわからない東京の不動産業者の調査。私が最初に業者に電話をいれた時は、少し警戒をしていました。　土地の調査については私が動いて出来ることですので、さほど難しくはないのですが、地主側の連絡を取っている方は権利者の息子さんと言うこともあり、権利者の本人確認などが、重要な調査確認項目となりました。

依頼者は、条件的には気に入っているのだが、いろいろと不透明で不安だらけです。オータさんに調査していただき、それでも不透明であったらあきらめると言って始まったのです。最終的に安心して取得できた時に、私は冗談で、私が悪徳不動産なら「この土地はやめたほうがいいですよ」といって、あきらめさせておいて、その不動産を私が所得したことでしょう。と、本当にそう思いました。　やはり、今回の依頼者は運がいいのです。

今回の調査の重要ポイント　「格安の土地条件の全体の確認」「仲介不動産会社の確認」「権利者の意思確認」「契約締結時の立会い」「農地転用」

災害指区域内の土地の購入について　　　　　費用2.2万円

調査依頼内容

多少、危険な土地ではあるが、価格が安く、便もよく、自然環境も気に入っているのが、やはり少し心配なので相談にのっていただきた。

対応

相談者は危険性についてある程度は認識していました。その上で、格安で便もよく夏涼しく省エネにもなる自然環境（林・沢）にも、魅力を感じているのです。

予想される自然災害ー「土砂崩れ・土石流」「豪雨」「地震」・・の災害　　沢筋・河川・湧き水・後ろ山・・・過去に災害場所あり・・と、あまりにも危険すぎる。

魅力はわかるけれど、上記のように危険要素が多すぎる。家族を守る為の家づくり（セカンドハウス）の土地としては、お勧めできない。と説明する

この相談者は、わたしが指摘したようなことは、ある程度わかっていました。過去に災害のあったことなども、承知していました。確かに便のよいところで、格安の不動産でもありました。夏は涼しい環境だ、などと自分なりの考え方もはっきり持ていました。

しかしながら、いつ起こるか解らない大地震の発生、１８年に豪雨災害で犠牲者を出したばかりの事実。　こうしたことを考えると、「とてもお勧めできませんが」と、私の考えを説明させていただきました。　余計なお世話かもしれませんが、この土地周辺に現在住んでいる人々のことも考えると、早めに安全な土地に移住していただきたいように願ってしまいます。もちろんそれぞれに事情があるとは思いますが。

今回の調査の重要ポイント　「自然災害の危険・地震・豪雨」「沢筋の傾斜地」「地下水脈による湧き水」「後ろ山の山崩れ」「近隣での災害歴」「格安不動産の危険性」・・・

伊豆半島にある中古別荘の土地の安全性

調査依頼内容

とても気に入っているが物件であるが、やはり少し心配である。専門家である太田さんに是非見ていただき、意見をお伺いしたい

対応

伊豆半島のけっこうきつい傾斜地にある物件でした。しかし海を望める絶景の場所です。「地震も多いところだし、こんなに傾斜地がきついところで大丈夫かな」と思いながら見させていただきました。いろいろ話をしていうちに解ってきたのでしたが、ここの傾斜地が終わると直ぐに平らな地形になります。この場所に縄文遺跡があることが解りました。　ということは、地震の多発地帯なのですが、縄文時代のころから「この傾斜地が崩れていない」という解釈ができます。　あまり自信を持って言えなかったのですが、地震が多発している場所にもかかわらず3000年もの年月の間、この場所は崩れていない、ということになります。よって安全とは言い切れませんが大丈夫かと思います・・・。とお話しました。　その後いろいろ私の思いや考えを話させていただきました。　最終的には私の直感に近い感想でした。

現地を見させていただいた後に、家族と一緒に食事をし、また茅野に向かったのでした。後日、お礼の電話を頂きました。

こんかの事例は、特別な例となりました。後で思ったのですが、費用は掛かっても「どうしても私しに見てもらい意見を聞きたかった」のでしょう。　私としても仕事なのか、家族旅行なのか区別が付かなかったですが。子供達は大喜びでした。初めて海を見て、砂浜で砂だらけになり遊んでいました。　

今回の調査の重要ポイント　「不動産の全体調査」　「地震が頻?にある別荘地」「傾斜地の安全性」「取得する安心感」　

住宅地の購入　　手付金を払う前に　土地の全体及び売主を調査ー事例

調査依頼内容

不安でまだ決断できません。 その前に土地（住宅建設用地として適地か）と売主の不動産業者や適正販売価格について調査してください。

対応

価格的に少し高いと思われるが、宅地取得として心配するような問題点は無いことを依頼者に報告。納得し、安心して住宅用地としての契約に至ったとのこと。

この相談者は、最近こちらに越して来たばかりの方で、地元の知っている不動産業者や土地勘がありませんでした。最後の判断（間違いの無い失敗しない取得）はやはり難しいと思います。この方のように不安に思ったら、お客さんよりの専門家を探して、安全性の確認してもらい、安心して取得して下さい。

今回の調査の重要ポイント　「不動産の全体調査」造成工事（盛土の危険性）の適正・価格・地盤・他の環境　「不動産業者の確認」　

購入を考えている土地の調査ー（１）

調査依頼内容

今、宅地として購入を考えている土地があるが、私は地盤のしっかりした場所を考えているので調査してもらいたい。

対応

　諏訪地方の特性として、・諏訪湖周辺の軟弱地盤（不動沈下の危険性）・日本で一番危険といわれている活断層（地震時の被災）も走っています。・山沿いの傾斜地（地すべり・土石流災害）・河川敷（水害・軟弱地盤）・・・・出来るものなら家族の安全、生命を守る為にも、こうした懸念材料があるところは、できるだけ避けていただきたいと思います。参考までに、縄文遺跡の場所近くなどは5000年以前より災害が発生していません。危険性の少ない土地ということになります。

今回の調査重要ポイント　「活断層ー自然災害の回避」「地盤の安全性ー地耐力・地下水脈で不適合」「近隣の環境」

購入を考えている土地の調査ー（２）

調査依頼内容

購入を決め契約した土地（住宅建築用地）ではがあるが、後になって心配になる点がいくつも出てきてしまい、是非とも相談に乗ってもらいたい。。

対応

　土地選定で優柔不断でいすぎると、迷っているうちに、どなたかに先に購入されてしまいます。出来るだけ、いろいろな物件をみて、出来るだけ勉強なり安心感を得て、良し、悪しの判断は早めに出来た方が良いかと思います。かといって衝動的な選定は避けてください。

それ故に第三者的立場の信頼できる専門家の意見を聞くことは大変貴重であります。迷いを解決し安心して失敗しない正しい決断がきるようになれると思います。

今回の調査重要ポイント　「最終決断の相談」　「近隣の環境の良し悪し」「ごみ置き場など・・の問題解決」

購入を考えている土地の権利が不透明　境界も？

時間をかけながら一つずつ確認して行き、無事に土地（借地権）を取得できました。

この件では、半年以上掛かったでしょうか。土地については、私だけの調査や診断でコメントで済みますが、土地の権利（借地権）関係については、大変苦労しました。と言うのは、権利を証明するものがなにも無いのです。その土地の謄本をみても、管理者でなく、地主の権利だけになっていました。借地の管理者は「信用していただくしかありません」というだけです。登記上の地権者や役場、弁護士・・・に確認してもらったり・・・と時間を掛けどうにか確認できました。　

さらに、境界については、測量図があったので安心していたのですが、なにげなく境界杭を確認していると、どうしても隣接地との境界が合わなかったのです。私の方で、現状の境界杭を確認して、現況測量図を作成して、最初にいただいた借地の測量図と重ねあわしてみました。すると隣接地との境界杭が合わなく、６０坪もこちらに入りこんでいるのが解ったのです。この件につき、隣接の借地権者に問い合わせたところ「晴天のへきれき」と驚いて、早々わたしと現状の杭の確認をしました。

こうなった原因は、借地の管理者が、隣接者が８年前に購入さたときに、測量図があるにもかかわらず、間違えた境界を確認したそうでした。悪意は全く無かったとのことです。管理者に責任があるのです。　私が間にはいり解決していきました。双方納得のうえ、入りこんでいた６０坪にもう２０坪加え、８０坪を隣接者に適性価格にて譲る事にしました。　こうして全てが解決できたところで、安心して土地（借地権）を取得されました。

　この件では、本当に苦労しました。あらためて、不動産を取得する難しさというものを実感しました。　我々の専門家がこれだけ時間を掛け解決できた。ということは、一般の消費者の方々だけの判断では、どこまで出来るのかと思うと心配になります。　くれぐれも慎重に考えていただきたいと願います。

今回の調査重要ポイント　「別荘地としての良し悪しの判断」「権利関係の明確化」「不動産の境界確認と実測量」「不動産契約（借地権）の代行」

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※　調査もせず　取得後に問題発覚して　間違ってもストレス（精神的、金銭的、不動産）にならないようにしてください


「調査費用の目安」・・・諏訪地域圏内で、目視による2時間ほど調査です。費用は2〜3万円程です　

　　　　　　　　　　（遠方の調査は、時間・交通費・・それなりの諸費用を加算させていただいています）

「土地・不動産の調査・診断の内容」インスペクション

安全性ー地盤・地質・地耐力・地下水脈・傾斜地・軟弱地盤・河川敷・造成地・盛土・活断層・自然災害・地震・水害・浸水・土砂・土石流

環境ー近隣・境界線・交通・利便性・通学・通勤・病院・店

権利関係ー借地権・所有権・相続・贈与・抵当権設定・仮登記・公図・謄本・固定資産税

「業務対応エリア」

長野県、諏訪、圏、郡、岡谷市、下諏訪町、諏訪市、茅野市、原村、富士見町、八ヶ岳、八ヶ岳山ろく、蓼科高原などの別荘地-及び隣接地域（伊豆半島の別荘地の調査事例もあり）