建物、建築物の調査ー診断の事例-18件 中古別荘・住宅(長野県茅野市)






建物 建築物の調査・診断 事例-21件

住宅・別荘(新築・中古)一般 建築物の調査・診断実例の紹介 

 
オータ住環境(株) 長野県茅野市豊平21187-1  TEL 0266-71-1722


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一級建築士の専門家による調査(ホームインスペクション) 土地(不動産)の調査事例はこちら

建物の安全性 内外環境 周辺環境 機能性 リフォーム案  価格・・取得前の事前調査




取得後に問題発覚して 間違ってもストレス(精神的、金銭的、建造物)を作らないようにしてください




別荘(山荘) 木製デッキ(テラス)、階段の調査 改修方法について 最適の提案 

調査依頼内容

急傾斜にある築25年の別荘の木製デッキが、あちこち痛んできて使用不可能状態となっているため、改修方法などについて、専門家の意見を聞きたい。

対応

現地に伺い、現状の木製デッキの痛み具合調査する。 とても、とても安心して使用できるデッキではなかった。

傾斜地であるため、まずは木製の階段を上って木製デッキに出ます。このデッキは玄関と一体になっていました。 階段は腐っているし、玄関と一体になっているデッキも、傾いたり、構造材などいたるところで腐っていたり・・・・・・と、痛み具合には少し驚きました。傾斜地ゆえに、眺望は最高でしたが、その反面、デッキから下側(傾斜地)を見ると、高くて、怖いくらいです。 そのデッキが、危ないのですから困るのも無理ありません。 

デッキまでのアプローチ、玄関の位置に合った階段や、デッキの使いかっての最適、更には、基礎(傾斜にて物置場)内部の使用・・・を、総合的に考えて、一番適していると思われる新しいデッキ案を提案しました。  その後、まったく違った、安全で、使いかっての良い木製デッキを作ることになったのです。

別荘の木造デッキの改修工事を検討している方は、予想以上に多いです。 雨風が直接デッキに当たっている構造では、いくら、メンテしていても、寿命は短いです。メンテ無しでは5〜15年ほどです。メンテしていても10年から20年程でしょうか。 ましてや、玄関と一体になっているデッキに、雨が直接当たっているようでは困ります。設計ミスと言っても過言ではありません。 また階段や、デッキの配置環境でも大きく影響しますです。たまに見かけるのですが、屋根勾配(雨が流れ落ちる)下側に作ってある階段やデッキは困りものです。痛みかたや、倒壊の恐れが大きいのです。「雨や木々などから、直接に水が掛かります」「屋根に積もった雪の落下」・・で、腐りが早くなり、倒壊が早まってしまうのです。後、気をつけていただきたいのですが、塗装の改修です。 ペンキ(塗膜を作る)は避けてください。塗ったばかりはよいのですが、塗膜は数年で穴が開いたり、痛みます。そこから雨水などがはいると、入った水が抜けにくくなり、結果的に「冬、木部の内部で凍って、木部が破壊」されますし、夏場においても「腐りやすく」なります。 出来るだけ木部は乾燥させておきたいです。木部に沁み込むタイプの、それなりの塗料でメンテしてください。メンテナンスしているにも関らず、こうした事例で、木製デッキの寿命を短くしている方々をよく見かけます。

今回の調査事例の重要ポイントは、 「木製デッキの改修方法」「アプローチにあった階段及びデッキ」「使いやすく長持ちするデッキ」「安全で安心できるデッキ工事の実現」







中古別荘 購入前の 環境、安全性、リフーム費用・・、事前調査  

調査依頼内容

築30年近い中古別荘を購入し、理想の別荘にリフォームしたいと思っているが、心配なので専門家のアドバイスをいただきた。

対応

環境、構造的には、心配するようなヶ所はみあたらなかった。その後、別荘取得後の、敷地まわりの環境整備方法や、山荘のリフォーム項目を提案、指摘しながら、概略の別荘取得後に掛かる改修工事項目及び費用等を、その場で提示する。

数日後「安心して、取得できました」と、報告がくる。



立地条件(周りの自然環境)は、多少問題があるものの、整備できる範囲でした。今よりより良い環境になることでしょう。基本的には「通風のよい環境」づくりが大切です。建物つきましては、外部改修、デッキ改修、設備機器の改修、水周りの改修・・・他、不具合箇所改修等に掛かる費用を、計算に入れて、安心して別荘を取得することが大切です。改修といっても、単に「取り替える」とか「改修」するのではなく、大切なことは「使用年数や利用のしかた」などにあった、改修方法で考えてください。 別荘会社のデベロッパー等で、リフォームしてくれますが、やはり、使う人の「満足できる改修工事の提案と実現」を、できるだけ安心して提案、工事していただけるところを、きちんと確認してから工事を依頼してください。

今回の調査事例の重要ポイントは、 「取得の安心調査」「リフォームの範囲と費用の把握」「リフォーム依頼業者の選定」







中古住宅(築9年) の取得?    (調査費-2.2万円)

調査依頼内容

敷地も広く、まだ築9年の新しい中古住宅を見つけた。が 高い買い物なので安心して購入できるよう専門家に見て頂きたい。

対応

住環境的には申し分ありませんでした。 物件の中古住宅は、築9年のローコスト住宅での建物でした。

建物は、軒の出が無い箱型のモダンな建物で、いかにもローコスト研究された低価格住宅といえます。 外壁を良く見ると、窓周りに気になるクラック(ひび割れ)が数箇所。室内側も天井や壁に同じようにクラックが数箇所ありました。 築9年では早すぎます。

築9年で予算にピッタリな中古住宅とは言っても、取得して30・40年と住み続けることを考えていたら、やはり出来るだけ丈夫な家が求められます。小屋裏の構造をみさせていただいたりしましたが、やはり少し心配(建築基準法は満たしているのでしょうが)を感じました。特に構造バランス的に。 それと価格的にも私のドンブリ概算より400万円ほど高額でした。

上記の内容を含め他に気になる点などをアドバイスさせていただきました。

相談者は、直ぐには諦め切れづにいたようでしたが、最終的にはお断りしたようでした。


予算が厳しいなかで、築9年の手ごろな魅力ある物件が目に止まったのでしょう。まだ子どもは小さいなかで、「取得後まだ30年や50年と住み続けたい」と言っておりました。しかしながら、見させていただいた住宅では無理があるかと思いました。ローコスト住宅がいけないということではなく、やはり、「それなりの作り」かと、改めて思いました。若い世代では、資金的にローコスト住宅に魅力を感じるかと思いましが、それなりの構造であり、つくりです。年月が過ぎるほどに消耗し痛みが増え続けメンテナンスも必要以上に掛かるものです。長持ちする家のポイントの一つに「屋根の軒のでが長い事が大切」、雨による建物全体の老朽化が全然違います。よって建て替え時期も早いかと思います。 長く住み続けるのでしたら、やはり構造的に安全であり、丈夫な家が求められます。イニシャルコストは少々掛かっても、長い年月で考えるとかえって安く丈夫でながもちします。

新しい割には価格が魅力的な住宅は、誰しも魅力を感じてしまうのでしょう。特に若い世代では、資金計画が厳しい方々が多く仕方がないかもしれませんが、少しでも丈夫で安全に長く住み続けられる家づくりを考えていただきたいと思います。

今回の調査・診断の重要ポイント「築9年の割りに価格が魅力」「ローコスト住宅の特徴」 「適正価格?」「クラックなどの影響」「安全?」「安心して40年住み続けられるか家か」






軽井沢の中古別荘 と 大屋敷の古民家 の調査、診断 アドバイス

調査依頼内容

軽井沢の中古別荘か、近くの古民家大屋敷のどちらかを購入して別荘として考えたいが、判断ができないため専門家に見ていただき意見をきかせてほしい。

対応

軽井沢の現地に行き、気に入っている「中古別荘」と「大屋敷の古民家」を見させていただく。

私としても、とても難しいものとなりますた。最終的には相談者が判断するのですが、その決断をするのに出来るだけ専門家としての建設的なアドバイスをしなければなりませんでした。

中古別荘は、価格的には安く、それと敷地の周りの環境が気に入っていました。建物の傷みは築年数具合であったが、建物自体は大きく使いかっても??で、管理維持費が高額になる点が一番の気になる点であった。

古民家の大屋敷は、最初に見たときに驚くほどに魅了くを感じました。というのは、広い整備された家屋敷のなかに、築50年ほどの武家屋敷のような作りで、屋根も銅版葺でした。個人的には、老朽化住宅ではありますが、この家屋敷と古民家は守り残してもらいたいものだ。と思いました。

どちらを別荘として使っていくかは、やはり相談者の価値観などの考え方だと思います。



別荘としてどちらを選ぶかは、その使う人の人生観の選択ともいえると思います。古民家大屋敷を別荘としていくには、相当のリフォームをして、且つ、維持管理が大変になるかもしれません。しかし、それなりの魅力は間違いなくあります。

選択基準を一般的に考えると、少し大きな中古別荘ではあるが、周りの環境を気に入っているのですから、こちらを選択する方が多いかとも思います。しかし私の個人的な意見では、大屋敷の古民家をどうにか改修して残していく必要性を感じました。日本の伝統文化を感じる家屋敷です。簡単に古民家を壊して、宅地造成などでの開発は避けていただきたいものです。

今回の調査事例の重要ポイントは、 「別荘としての価値観」「人生の癒しの場」「家族や仲間との絆、交流の場」「日本文化を感じた別荘か、純粋に別荘か」






清里にある中古別荘 「購入を考えている、傾斜地にある中古住宅の調査」  (調査費用ー3.3万円)

調査依頼内容

川の近くで、かつ北側傾斜に建つ中古別荘を購入したいと考えている。 でも安全性に少し心配があるので専門家に見てもらいたい

対応

山梨県北杜市清里にある、中古別荘を現地まで行き、調査(ホームインスペクション)する。

一見で不安を感じる建物であった。傾斜地の下側が河川と、条件的には気をつけなければならないのに、この建物の基礎はボイド状の基礎(電信柱のような)で全てが独立している。高いところで5メートルはありました。

よくよく見ると、やはり傾斜側に少し傾いているのを確認する。基礎の補強程度では「大地震の時は倒壊する危険が大きい」と指摘する。売買価格を聞くと700万円と格安のようですが。しかしながら、地震がいつきてもおかしくない時に、危険な別荘では、・・・・・と説明する。後日、「あきらめに決心がつきました」と連絡がくる。

格安を魅力に感じて、購入してしまう方が沢山いるようです。安らぎと癒しの場所である別荘を、格安で取得して、地震時に格安に崩れ落ちてしまうようでは困ります。言うまでもなく、別荘や住宅は命をも守れる安全が第一です。不動産会社では、「基礎の補強費くらいは減額します」と言っていたようですが。 補強程度では、とても安心できる別荘とはなりません。

今回の調査事例の重要ポイントは、 「傾斜地の危険性」「基礎の安全性」「安易な補強工事」「河川の影響」「格安別荘?」






中古住宅(古民家) 「購入を考えている中古住宅の調査-1」

調査依頼内容

築50年以上の魅力を感じる古民家がある。古民家をリフォームして、お店を開業したいので、相談に乗って頂きたい。

対応

古民家の間取りは昔ながらの「田の字プラン」で魅力がたしかにありました。しかし、資金計画を聞いてみると、お店に改修するには費用が不足しすぎていると感じた。建物は少し歪んでいるし、お店として使うには相当の費用が掛かってしまう。 アドバイスした結果、しかたなく諦める。


最近では、時代の流行で、古民家を求めている方々が増えてきています。古民家を再生し蘇えらせ田舎暮らしを夢見ている。古民家を活かしてた店をしたい・・・と。 確かに成功させている方も近場にいます。 しかしながら古民家ですので、構造的に安全か(地震時)、断熱、プラン、リフォーム予算・・などを、明確にして納得する必要があります。古民家は購入費用は安くても、定住やお店なると新築するほどの改修費用が掛かるケースがほとんどです。 どうも、最近の傾向では、「夢物語で安く実現できる」と考えている方が増えているように感じています。どこかのメデアに影響されているのでしょか。

今回の調査・診断の重要ポイント「明確な資金計画」「古民家を店舗」 「中古住宅の適正売買金額」「リフォーム可能か」「前面道路の安全性」「近隣環境との調和」






築100年の茅葺古民家 「購入を考えている中古住宅の調査-2」

調査依頼内容

築100年の魅力を感じる茅葺古民家がある。相談に乗って頂きたい。

対応

築100年近い古民家は、昔ながらの広い土間もあり、田の字プランの部屋もあり、柱や梁は黒光りしているなど、魅力がたくさん有りました。茅葺といっても現在では、その上に鉄板葺にしてありました。 外部はそうとう傷んでいますし、内部も柱や梁などは残せるものの、オールリフォームしなければ定住できません。且つ、冬の寒さは新築のようにはなりません。

「古民家としての魅力を活かした、定住用の家にリフォームするには、新築に近いほど費用が掛かるでしょう。」とアドバイスする。

費用の話をしたところ、諦めてしまいました。


古民家に憧れ求めている方々が増えてきています。外観、土間、空間、黒光した柱や梁、建具、・・・・と確かに魅力がたくさん有ります。古民家は言うまでもなく、構造、断熱、には限界が有ります。よって、定住するようであれば、新築するほどの費用を掛けてリフォームする必要があります。古民家を再生し蘇えらせ田舎暮らしを夢見て実現するには、新築に近い費用を掛ける覚悟が必要かと思います。それか別荘使用と考え、費用を抑えて冬の寒さを覚悟されるかです。

今回の調査・診断の重要ポイント「古民家の利用目的 別荘 定住」「古民家の目的に合ったリホーム費用」 「定住するなら新築と同じ費用が」

※ その半年後、ある方がこの古民家に魅力を感じ取得して、3000万円近くかけてリフォームし、古民家での暮らしを楽しんでいます。それでも冬の寒さは新築のようにはならず、我慢するところがあるようです。そもそも昔の家は、全てが寒かったのです。







「不動沈下?  住宅を建てて2年 建物が傾いている?」

相談内容 2年前に造成された土地を買い、そこに設計事務所に設計、監理を依頼し、建設は近くの大きな建築会社で我が家を建てたました。一年ほど前から、床に落ちたボールが転がるくらい床が水平でなく傾斜しているのが解り、家が傾いているのではないか心配になっている。
対応 建物が水平であるか、レベル、垂直・・と住宅の全体を調査する。 購入した造成地の不動沈下がわかる。

驚いたことに、建物の端と端とで4センチほどレベル差があり、柱の垂直も同じく傾いているのが解る。原因を推測して調べてみると思わぬ大きな問題が発覚する。

住宅を建てた土地は、ある不動産屋が造成しものを購入している。造成した時は、表土(盛り土)の1メートルほどは、十分に転圧してあったそうです。しかし、問題は造成する時に、盛り土する前の既存の土地は、そのままで何の処理をせず、その上に盛り土して表土の1メートルだけを転圧してあったことが解る。 これは、地盤調査した結果でわかりました。地盤調査のデーターを分析すると、埋め立てる前の既存の土質は、粘土層であることがわかる。住宅を建てるのには、言うまでも無く地耐力不足である。その上に転圧して盛り土してあっても、住宅建設の重量で粘土層が不動沈下を起こしたのです。

明らかに、不動沈下による住宅の傾きです。しかしながら、司法的に解釈すると、「瑕疵による法的責任は追及できない」とのことでした。残念ではありますが、しょうがないことです。後は設計士や工事を請け負った建設会社に、誠意ある対応をしていただくしかありません。・・・。


この事例は、本当にかわいそうです。不動産屋から購入した住宅用造成地に建てた家が4センチも傾いているのに、司法的責任を追求することができないのです。国交省などや県の関係者にも確認したのですが、今回の4センチは「瑕疵」と断言できる数値までは、高くなかったのです。瑕疵の可能性がある とか 思われる・・のよな表現で、「瑕疵である」という表現できる数値までいっていませんでした。私も驚きましたが、本当にしょうがないのです。後は民法上で解決です。

しかしながらただ泣き寝入りすることはありません。設計事務所が設計・監理をしているということは、きちんと地盤調査をして、設計する義務があるはずです。それと、工事を請け負った建設会社も、確認する必要はあるはずです。これから、どのように誠意ある対応をしてもらえるか、が一番の課題です。 今の技術の基礎工法で、不動沈下した建物をある程度は直すことはできます。しかし、相談者は「当然として建て直してもらいたい」との主張です。お気持ちはよく解りますが、それは難しことです。もし、裁判で争っても、どこかで妥協するしかありません。いやな感情が大きくなるだけです。

今回事例で、私も改めて教訓となりました。それは「造成地の特有の危険性です」、もともとの地形に、ダンプで土を運びこみ、住宅団地や造成をします。もとが沢筋であったりすれば、水脈が必ずあります。その上に盛り土を行うのですから、地盤がいいはずがありません。地震時に一番被害の大きい場所はこうしたところです。それと、一番南側などの盛り土してある造成地です。南側は景色もよく・・・として購入しますが、コンクリート擁壁や石積等で、高くなっています。 今回の事例のようなケースがやはり多くみなれる場所です。全てがそうだとは言いませんが、「そうした危険性がある場所」ということを覚えておいて下さい。造成地で安全なのは、盛り土の反対で、削り取った場所のほうが安全でしょう。かといって住宅の後ろが高いよう壁や崩れやすいような土手でも困ります。  住宅を建てるときは必ず安全性の確認をして下さい。地盤調査をし調査結果や建つ場所の環境に合った基礎工事が求められます。 それと、土地を探し購入する時は、地盤や地質を初め「安全性 自然災害・・」を出来るだけ意識し判断して、安全で安心できる土地を取得してください。

「今回の調査の重要ポイント」・・・盛り土による造成地の危険性 地盤調査 地耐力不足 粘土層 不動沈下(特にゆるい傾斜地) 瑕疵として認められない  どこかで妥協   






350万円 中古別荘 基礎調査  

調査依頼内容

傾斜地にある築35年近い中古別荘の調査依頼。 多少傾いているものの、支障はないと思われるが、基礎が心配で特にみてほしい。

対応

借地権つきで、350万円。 借地権だけでもこの金額以上は価値ありと思われるが、建物を解体処分となると、200万円を越すであろうと推測できる。

依頼者は「最低限のリフォームして10年ほど使えればいい」。との考えでした。

建物内は最小限でリフォームで済みそうであった。 問題の基礎の現状を調査する。束ブロックは、殆どがグラグラしたり、傾いていたが、コンクリートの布基礎部分は、幸いにして大きな支障はなかった。

束ブロックは入れ替えるなり、それなりの補強ができると判断しました。心配でしたので、補強工事方法の提案と、その工事に掛かる概算見積りを提示する。

すると、想定範囲内でのリフォームで、10年程は使用できると判断したようです。



借地権つきで350万円、借地権より安いです。しかし、建物の解体を考えると200万円以上は掛かってしまいます。後は中古別荘の使い方と、使用年数を安全に暮らせるかでした。幸いにして、束基礎部分は問題だらけでしたが、大きな加重を支えている布基礎部分が支障があるほどのダメージは無かったことが、取得への望みとなったのです。一番心配であった「基礎の補強工事の費用」も予算内に入ったことで、取得する判断ができたと思います。

今回の調査事例の重要ポイントは、 「取得の安心調査」「基礎の調査」「基礎の補強工事と費用」「建物全体の調査」






中古別荘 購入前の事前調査  

調査依頼内容

築30年近い中古別荘を購入し、700万円程掛けて理想の別荘にしたいと思っているが、心配なので専門家のアドバイスをいただきた。

対応

構造的には、心配するようなヶ所はみあたらなかった。しかし、700万円かけても理想の開放的なプラン(別荘)は難しいと思われた。

土地は気に入っていたので、三つ選択肢を提案する。

 ・ あまり手を加えないで一年〜2年ほど使ってからリフォーム案を考える。

  ・800万円程掛けてリフォームし20年ほど使用する。 しかしプランや断熱・・などは、満足したものにはなり難い。

  ・これからの「家族の大切な環境の場」と考えて、思い切って理想の別荘に建てかえる。資金計画が可能であれば。 一押ししました。



立地条件(周りの自然環境)は満足しているものの、築30年という年数故に、迷っていました。今まで調査してきた経験上、中古別荘や中古住宅を大金をかけて暮らす建物にするには、やはり慎重に考えた方がいいです。構造的に、断熱性やプランにおいても満足できるまでのリフォームはできにくいものです。古民家再生くらいの思い入れの強い気持ちで考えているのでしたらいいのですが・・・。 今回の私は、アドバイスをするだけで最終的には、相談依頼者が判断し決断するしかありません。  その後、子どもの為、自分たちの人生のやりがいの為・・・等を考えて、理想の別荘を建て替えました。

今回の調査事例の重要ポイントは、 「取得の安心調査」「リフォーム後の満足度」「家族にとって大切な場所としたい。環境、安全、癒し、絆、仲間、子供と共に」「建替が可能か」






定住用目的で 売り中古別荘購入の選定

調査依頼内容

定住(住宅用)目的で2棟の売り中古別荘の、どちらかを選定し購入したいので相談にのってほしい。

対応

2棟の別荘を見させていただきながら、今後の将来設計についても重ねながら私としての意見を伝える。

建築物の良し悪しだけでなく、二人だけの老後の暮らし方も、よくよく考えていただくようアドバイスする。

1、中古別荘 購入後のリフォームまで考えて 必要以上大きな建物は、意外と無駄が多くラニングコストも高く、メンテナンスなどの管理が大変

2、介護  傾斜などの通路は避ける、建物内も  高冷地は間違いなく老後は暮らしにくい 

3、資金計画  老後まで考えた人生資金計画  

4、現住まいの小住宅の建て替えは可能か   老朽化した現在の住宅を、出来るだけコンパクトに建替えられないか

5、他・・・

上記のような話をして、今すぐに決断せずに、もう少しよく奥さんと話し、老後のことも考えた「最後の住み家」として、無理がないなかで理想な住まいを慎重に考えていただいたほうがいいかと思います。」 と 私なりのアドバイスをいたしました。  その後、2棟ともあきらめ再スタートしました。。



単なる中古別荘の購入選定の相談だけでなく、今後の老後の生活までも視野に入れた内容となりました。私は今回のように出来るだけ、相談者の将来までも意識してアドバイスするように心がけております。もちろん「余計なお節介」はしないよう気をつけるようにしております。 また、今は安い売り中古別荘は、いくらでも出で来るかと思います。そのかわり情報アンテナは常に張っておいて下さい。

今回の調査事例の重要ポイントは、 「中古別荘の選定・・・」「老後の生活設計」「無理のない資金計画」「住宅の建替の是非」






「中古ペンションの調査」  

調査依頼内容

中古ペンションを購入して、経営したいと考えている。 リフォームして思い描いているペンションにできるか専門家に見てもらい。

対応

築30年は超えている、けっこう老朽化しているペンションの建物であった。聞いてみると「建物は無料なので、購入を考えている」それと「環境的には眺望は満足できるところではないが」とも言う。   私はこの建物を一目見て、「これは不可能」だと思った。

 構造の心配、リフォームで新築ほど掛かる上、理想の建物にはならない・・・・。一時間ほど現場で、私の意見やアドバイスをする。すると、未練なくあきらめるのに、踏ん切りがついたようでした。

帰りながら、将来描いている理想のペンション経営について、一緒に考えるなかで、私なりのアドバイスをする。

建物は無料という、営業言葉に夢が膨らんだようでした。本当に眺望や周りの環境がよければ、建てかえることもいいのですが、とても資金的に不可能なことでした。建てかえるとしても、解体費用だけでも300万円程は掛かってしまいます。

後で思ったのですが、私に相談なくこのペンションを購入した時の、相談依頼者のことを思うと「ゾット」してしまいます。素人とはいえ、あまりにも勉強不足かと思いました。大金を掛ける一大事業です、出来る範囲で勉強はしていただきたいと思いました。   私の知人をとうして相談に来ました。

今回の調査事例の重要ポイントは、 「取得の安心調査」「ペンション経営の可否」「理想の建物にリフォームできるか」「明確な資金計画」






「契約直前の中古別荘の調査」  (調査費用ー2.7万円)

調査依頼内容

中古別荘を購入したいと考えている。 専門家に見てもらい、その直後にその場において不動産業者と契約したい。

対応

私の目の前に不動産業者が居る中で、中古別荘の全体を調査する。

新築して20年近くもたてば、多少の痛みや不具合は必ずあります。基礎のひび割れ、屋根の不具合、床のきしみ・・・。今回の別荘では、大きな問題はありませんでした。

今回の調査で改めて知りました。「中古別荘の価格破壊」。20年前に2600万円(1000万円近い借地権を入れ)を掛けて念願の別荘を取得して、20年後の今では、借地権をいれて「500万円台」での売買だそうです。今は、買い手市場のよにも思います。

しかしながら、安いからと言って、安易に取得するのは避けたいものです。

今回の調査事例の重要ポイントは、 「取得の安心調査」「基礎の安全性」「売買不動産業者の立会い-調査後即契約」






清里  中古ペンションをリフォームして住宅用として考えているが  (調査費用-3.1万円)

調査依頼内容

清里にある少し魅力ある中古ペンションを購入して、大家族の住宅用にリフォームしたいと考えているが、専門家の意見を伺いたい。

対応

清里。築18年、建築費1億8000万円。各客室には薪ストーブが入っている。売買価格は1800万円。・・・・・  と、こうした条件に魅力を感じていたようでした。私が行ったときには、不動産業者、両親とリフォーム会社の方々も来ていて、気持ちは購入希望であったようでした。

上記の条件をみると、魅力を感じてしまうのも無理は有りません。

しかし、私なりのアドバイスをする。8人家族で暮らしていくにしても、大きな建物の外部改修費用、大きな厨房や大浴場・・・をリフォームすると、高額な工事となる。それと、大きな建物、設備の維持、ラニングコストを考えると、普通の住宅より3倍以上は費用が掛かり続けてしまう。 ・・・よって、30、40年で考えると、新築するより費用が掛かってしまうであろう。

また、リフォームしても理想の建物とはならないであろう。・・・・・


私は、基本的に建物は出来るだけコンパクトのほうがいいと思っています。もちろん、価値観によるスペースや部屋・・・は大切であります。今回の相談は難しいところもありましたが、暮らしていくなかで、長いサイクルで判断しなければなりません。 繰り返し言うようですが、必要以上に大きな建物は、維持管理が大変です。ある方は、8部屋あるが、2部屋しか使っていない。しかし税金(固定資産税)暖房、、、や建物の外部メンテナンスは建物全体に掛かってきてしまいます。

 家を持つ時には「子育て環境」「イニシャルコスト」「ラニングコスト」「メンテナンス」・・と、長い暮らしの中でトータルで考えていただきたいと思います。

今回の調査事例の重要ポイントは、 「建物割には格安」「リホーム工事費」「大きな建物のラニングコスト メンテナンス費用 税金」






中古別荘の購入についの調査ー調査報告後に安心して取得   (調査費用ー2.3万円)

調査依頼内容

蓼科高原リゾートの別荘地に建つ、中古別荘を購入したいと考えている。 念のため、安全性などに少し心配があるので専門家に見てもらいたい

対応

蓼科高原にある中古別荘の現地まで行き、調査する。

別荘地は、言うまでもく高原地にあるためとかく傾斜地が多いです。今回も緩い北側傾斜地であり、横には小さな河川があり・・・の条件の中に建てられていました。建てられれている環境を説明してよく理解していただきました。そうした上で中古別荘の建物の安全性やリフォームの適正を、私なりに調査して説明させていただきました。

その後、決心がついたようで「安全性の確認が出来、更に最低限のリフォームで、済みそうなので取得しました」との連絡が届きました。「伐採予定の木は、太田さんは薪ストーブ使用なので、よかったら持って行って下さい」・・。



中古の住宅や別荘を取得する時に、不安材料の無い物件などは、皆無だと思います。安全性の確認が一番重要であり、後は取得後のリフォームにどのくらいの費用が掛かるかです。リフォームに大金を使いすぎるような建物は特に慎重に考えたほうがよいかと思います。 大金をかけるのなら、更地の住宅地、別荘地を買って理想の住宅なり別荘を新築したほうが良いケースが多いかとおもいます。 

今回の調査事例の重要ポイントは、 「別荘まわりの安全性」「基礎や建物の安全性」「リフォームの工事範囲」






伊豆半島にある中古別荘の建物と土地の安全性

調査依頼内容

とても気に入っているが物件であるが、やはり少し心配である。専門家である太田さんに是非見ていただき、意見をお伺いしたい

対応

伊豆半島の伊東市よに更に南の「片瀬の別荘地」です。電話いただいたときは、あまりにも現地まで行くのに時間が掛かるのでお断わりしました。6時間ほどは掛かります。 数日後にまた電話が来ました。 「是非太田さんに見ていただき、意見を聞かせてほしい」と言うのです。更には「ご家族(子供3人の5人)で泊まりで来てほしい、泊まりの費用も調査費用と合わせ支払わせてください」とまで言うのです。 少し考えましたが、家族旅行などしたこともありませんでしたし、子供らに話したら大喜びで「行きたい」とせがまれました。 家族旅行をかねて、片瀬の温泉に一泊旅行をかねて、行ってきました。

伊豆半島のけっこうきつい傾斜地にある物件でした。しかし海を望める絶景の場所です。「地震も多いところだし、こんなに傾斜地がきついところで大丈夫かな」と思いながら見させていただきました。いろいろ話をしていうちに解ってきたのでしたが、ここの傾斜地が終わると直ぐに平らな地形になります。この場所に縄文遺跡があることが解りました。 ということは、地震の多発地帯なのですが、「縄文時代のころから、この傾斜地は崩れていない」という解釈ができます。 あまり自信を持って言えなかったのですが、地震が多発している場所にもかかわらず3000年もの年月の間、この場所は崩れていない、ということになります。よって安全とは言い切れませんが大丈夫かと思います・・・。とお話しました。 

周辺の環境や近隣の別荘の影響も見る。 その後いろいろ私の思いや考えを話させていただきました。 最終的には私の直感に近い感想でした。

現地を見させていただいた後に、依頼者と我が家族と一緒に食事をしながらお話をさせていただきました。その後、砂浜で子供らと遊んだり、また温泉に入りなおしてから、また茅野に向かったのでした。   後日、お礼の電話を頂きました。



こんかの事例は、特別な例となりました。後で思ったのですが、費用は掛かっても「どうしても私しに見てもらい意見を聞きたかった」のでしょう。 私としても仕事なのか、家族旅行なのか区別が付かなかったですが、子供達は大喜びでした。初めて海を見て、砂浜で砂だらけになり遊んでいました。 

今回の調査の重要ポイント 「専門家の意見を聞きたい」 「不動産の全体調査」 「地震多発地域にある別荘地」「傾斜地の安全性」「取得する安心感」  






中古別荘 「購入したい中古別荘の調査」   (調査費用ー2.2万円) 

調査依頼内容

傾斜地に建つ中古別荘の取得にあたり、眺望的には最高に気に入っているのだが、安全性やリフォームプランを第三者の専門家に見てもらいたい

対応

蓼科高原にある別荘地の現地にて、建物の全体を目視にて調査する。八ヶ岳の眺望は本当に最高でした。しかしながら、こうした場所だけに高台のきつい傾斜地に建つ建物です。私が心配していた問題点などが、やはり幾つか出てきました。建物の内部は大きな問題点はありませんでしたが、外観や特に基礎周りを調査したところ、傾斜側に少し傾いている状態が確認されました。

私のアドバイスは、この建物を安心して「憩い・癒し」の別荘として使用、また安心してお仲間を呼ぶには、相当の補強工事(オータさんにお願いしたい)が必要です、とお答えしました。 もしくは、眺望に魅力を感じているのなら、既存建物を解体して、安全で満足できる別荘を建て直したほうがよいように思います。しかしながら、きつい傾斜地なので100パーセント安全とはなりません、ともアドバイスしました。

結果、値引き交渉(補強工事費など)もうまくいかず、あきらめて別の別荘地にて、心配の無い安心できる建売別荘を購入したとのことでした。

別荘ですので、眺望がよいにこしたことはありません。 が しかしながら眺望がよいところほど、傾斜地か高台の風の強いところです。(自然災害に弱い) 私が予測できる問題点がやはり潜在的にあります。今回は顕在的に発見されてしまいました。今回の物件では、更に気になり別荘の一番下側の傾斜地の土留めも確認しました。すると驚いたことに。今にも崩れそうな状態ではありませんか。これでは何時崩れてもおかしくない状態でした。もし崩れて、下側にある別荘に被害を与えてしまうと、その責任が掛かってきてしまいます。

売り主も、仲介業者もそこまで気がついていないのではないでしょうか。 売主は少しでも早く高く売りたい。仲介者としては業務として早く売りたい。 こうした考え方が優先してしまうため、買主側の立場には立てられないのが現状なのでしょう。高い買い物であります。 なにより別荘は家族の絆、癒し・仲間同士の交流の場であります。それ故に、なによりも人命の安全が最優先に安心できなければなりません。 

今回の調査実例の重要ポイントは 「眺望のよい場所の危険性」「傾斜地に建つ別荘」「基礎の安全性」「傾斜地の下側の安全性」「適正な販売価格」「自然災害に弱い」






自然災害後の家をリフォームして、安心して今後生活が出来るか‥‥? 

調査依頼内容

自宅が豪雨災害で土石流の被災にあってしまった。今後について、現状を見ていただきながら是非相談に来てほしい。

対応

現地に伺い現状の被災状況や周りの環境を把握する。 敷地内から住宅の床上まで土石流が入り込んでいた。

狭い沢筋である(今後も土石流を無くし、また発生した時の砂防対応は難しい場所である)、敷地は傾斜地、周りは道路で囲まれている、その横に川があり土石流の道筋となり床上まで土石流が入り込んでいる、東側のすぐ上(頭上)は中央道、・・・と危険要素が沢山すぎる。 

今後も、今回のような豪雨で土石流災害が発生してもおかしくない地形である場所と推測できる。

こうした危険な場所であることを説明し、「家族、子供、子孫の生命の安全の為にも、安易なリフォームで暮らし続けるより、出来れば心配いらない安全なところに移り住んだ方が良いと思います」とアドバイスする。

私のアドバイスで、迷っていた今後の暮らしについて「移住」の決心がついたようでした。

この相談は、18年7月の豪雨による諏訪地方で発生した「豪雨災害」の土石流被災者でした。大きな災害をもたらした岡谷市湊地区ではなく、山裏側になる東川岸地区でした。被災状況を直接この目で見たときは、本当に驚きました。今回は、家だけの被害であり人命には影響しなかっただけでもよかったとおもいました。、行政や、自治体などの相談窓口では、補助金・非難・・・などの相談や対応はしてくれるものの、今後の暮らしの安全性などについては、相談にのってくれななかったようです。補助金や保険金を使っての、大金(1000万円)をかけたリフォームを考えていたようでしたが、やはり将来のことを考えると心配で決心がつかなかったようでした。

私は、上記などの不安材料をあげる中で、もし大金をかけてリフォームした後に暮らし続けている時に、「子供も増え楽しい生活をしていているなか、今回のような災害で、間違って大切な家族の尊い命、ましてや我が子供や孫を先になくしてしまうようなことになったら、後悔ではすまないのではないでしょうか。」と私なりの思いを話しました。

2時間ほど話をしているうちに、迷いがなくなって移住の決心がついたようでした。「太田さんわざわざ来ていただき、しっかりと現状を見ていただいたなかで、アドバイスしていただき本当にありがとうございます。今まで迷い心配していたことが解決できこれで決心がつきました。やはり、不安を残しながら今後は生活したくないです。いわれるとうり、子孫の安全の為にも移住で考えて行きます」と、安心したのか笑顔で言っておりました。

長く暮らし続けた場所、家には、地域とのお付き合いや愛着もあるかとは思いますが、やはり、家族の生命を守るほうが大切です。そのためにも、いつ発生するかわからない自然災害(地震、豪雨、台風・・)の備えが必要です。家族、子供、子孫の為にも、安全で安心して暮らせるところに家を建て、心配なく楽しく快適に生活していきたいと願います。

これから新たに家づくりをされる方々には、こうしたことにも十分に認識していただき、「安い土地だから」「便利だ」「眺望がいいから」「先祖から受け継いだ」・・・と選定要素は沢山ありますが、やはり家族の生命を最優先に考えていただき、子供、子孫までも安全で安心して暮らせる住宅建設地(不動産)の選定をしていただきたいと願います。

今回の調査実例の重要ポイントは 「自然災害ー土石流の被災の把握」「リフームして安心して暮らせるか」「家は家族の生命を守る」「移住」






中古住宅(親戚の) 「購入を考えている中古住宅の調査」

調査依頼内容

親戚筋から土地60坪、木造2階建、築25年の中古住宅を、親戚相場の2,200万円で売ってもいいと言われているのだが・・・?

対応

諏訪の軟弱地盤にたてられている中古住宅でした。南と東側は少し広い道であり重量車両も通っていました。予測したとうり、道側に住宅が少し沈下し傾いているのが目視でも解りました。外壁は、それ相応のひび割れがありました。平面プランも使いにくいものでした。リフォームするにはそうとう費用が掛かってしまいます。

不動産屋の評価は2,400万円だと言われているそうでしたが、当社で妥当な評価をする(買主の購入後の利用計画を考慮して)。
当社で出した評価金額は、1,400万円でした。

上記のお話をさせていただきましたところ、 即断で諦めがついたようでした。



不動産屋さんの評価(不動産屋さんは、仲介が仕事になりますので、とりあえず少し高めの評価金額を示して、売り主としての媒介契約を結びます。契約後は金額を少しずつ下げていきます)、親戚相場と言われても、適正な価格かどうかの判断は難しく出来ないとかと思います。やはり第三者的立場で判断して頂ける、信頼出来る専門家に相談するのが安心だと思います。

依頼者は納得して自分の判断で、購入をあきらめ自分の理想とする住まいづくりを始めました。それから一年後、理想の宅地を取得し、理想とする自然住宅を完成させています。

今回の調査・診断の重要ポイント 「中古住宅の適正売買金額」「リフォームが出来るか」「軟弱地盤で家が傾斜」「前面道路の安全性」「親戚相場-格安-?」





中古別荘のリフォーム 「中古の建売別荘取得後のリフォームについて」

調査依頼内容

建物のデザインは気に入っているのだが、使い勝手が悪いのでリフォームをしたい。建物に合ったもので、こちらの要望・条件にあった別荘にしていただきたい。

対応

蓼科高原別荘地の現地にお伺いして、話しをひととうり聞いたあと、帰る前に建物の全体を見させていただきました。傾斜地に建つ別荘でした。

念のため、基礎にももぐり、内部の基礎状況を見たところ、何ヶ所かに異常なひび割れを補修した後がありました。この状況を一緒にみてもらい説明しました。

最初は、この基礎の補強も考えたリフォームを提案したのですがすが、やはりお互いに心配になり「精密な基礎耐力調査」をすることにしました。構造の専門家と一緒に再度基礎の精密診断調査をおこないました。

その結果「補強工事程度では、強い地震時に耐えられるようにはならない」 というこの報告書をみて、「これでは安心して別荘として使えない・・・」。こうして、やむなく建てかえることになったのです。

改めて、中古住宅や中古別荘の取得の難しさを思い知らされました。専門家でよくみて、やっと気がつくような問題点など、専門知識のあまり無い消費者が自分の判断で「安心して間違いの無い購入の判断」不動産を取得するのはやはり難しく、危険だと思いました。  不動産仲介業者や別荘販売業者も、どこまで中古別荘の建物についての安全性について認識しているかは、???ものです。

結果的に、この建て替えにより、妥協の無い理想の安全で安心できる別荘が出来上がりました。これからは、おばあさん・夫婦・子供の家族三代に渡り、快適な別荘(都会から離れ八ヶ岳や蓼科高原の自然の恵みの中で、疲れを癒し、子供たちは自然環境の中から何かを学びとれる場所)としての大切で豊かな暮らしが出来ることと思います。 かえって良かったように思いました。

今回の調査・診断の重要ポイント 「適正リフォーム」「基礎の安全性の精密調査」「傾斜地の危険性の安全確認」「別荘の暮らし」

※ 詳しくは、当社HPの「家づくり実例」の中の5番目に紹介している「H山荘」をご覧下さい。






中古別荘  「購入を考えている、中古別荘の調査」

相談 内容 借地権1000坪の土地に、木造110坪、築26年、中古物件の購入の最終決断の相談に来ました。
対応 土地広さと、永住するのに広い建物に魅力があったようですが、永住となると1000坪の土地の手入れ、築26年の建物を要望通りリフォームすれば2000万円以上かかる上、設備などの維持費及びランニングコストが2倍近くかかり続けてしまう。また、理想のプランにはならないことなどを説明する。未練なく諦める決心がついたようでした


多少のリフォームである程度住み続けることが出来れば良いのですが、大金をかけてリフォームすることは慎重に考えた方が良いです。長い目で見れば土地を購入し、新しく家づくりされた方が良い場合の方が多くあります。
また、この相談者は、中古物件の購入金額については良かったのですが、購入後のリフォームをはじめ、他にかかる諸費用については、よく把握していませんでした。資金計画について明確にして考えて頂きたいと思います。

今回の相談調査の重要ポイント 「大きな建物の維持管理費」「リフォームの計画を蜜に」









※ 調査もせず 取得後に問題発覚して 間違ってもストレス(精神的、金銭的、建造物)にならないようにしてください





「調査費用の目安」・・・諏訪地域圏内で、目視による2時間ほど調査です。費用は2〜3万円程です 

              (遠方の調査は、時間・交通費・・それなりの諸費用を加算させていただいています)

「調査・診断の依頼内容」ホームインスペクション

安全性 (地盤・軟弱、不動沈下・地下水脈、盛土、造成地、傾斜地・傾き・水平・交通・劣化、基礎・亀裂・耐震・耐久性、構造・補強・リフォーム・診断・調査) 

環境 (自然災害の危険性・地震・豪雨・浸水、水害・土砂、土石流、崩壊、土石流、台風、・・) 近隣環境

「業務対応エリア」・・・長野県、諏訪、圏、郡、岡谷市、下諏訪町、諏訪市、茅野市、原村、富士見町、八ヶ岳、八ヶ岳山ろく、蓼科高原などの別荘地-及び隣接地域(山梨県) 伊豆半島は特別

「別荘地」    ・・・蓼科ビレッジ・東洋観光・蓼科東急リゾート・三井の森・チェルトの森・四季の森・姫木平・八ヶ岳高原・蓼科高原・原村、富士見高原・隣接地域の別荘地(大泉・清里・・)



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